绑在房地产战车上的降息 周雪飞
各地“救市”的热浪尚未退潮，央行降息的脚步便接踵而至：从2008年10月30日起，中国人民银行分别下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。这是自2008年9月16日以来短时间内央行连续第三次调低贷款利率、第二次调低存款利率。不仅如此，此前央行还决定从2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。
央行货币政策这种看似“朝令夕改”的做法，其实也可解读为“灵活性”。毕竟，当前我国经济增速回落，企业效益明显下降，股市楼市持续低迷，以至于三季度全国财政收入增长仅为10.5％，且7、8、9三个月增速呈逐月回落态势。倘若再不调整“紧缩的货币政策”，后果堪忧。
但目前央行的降息对房地产市场走向不会产生决定性影响。
据统计，截至2008年8月末，全国商品房空置面积1.3亿平方米，同比增长8.7％。其中，空置商品住宅6555万平方米，增长8.7％。竣工面积和销售面积背道而驰、空置面积增加，表明市场观望情绪明显。而房地产市场成交持续低迷、融资渠道受阻，土地市场尤为冷清，流拍现象屡屡出现，大量土地以底价成交。
另外在美国次贷危机持续扩散蔓延、国内外经济步入萧条衰退阶段的背景下，本轮楼市的调整注定不会是短期的。
对于银行机构来讲，楼市持续调整意味着房地产不良贷款随之上升的几率增加。这也正是为何央行购房信贷优惠政策出台后，商业银行迟迟未明确相关房贷细则的原因所在。
从房地产市场资金链的实际情况看，商业银行基本参与了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的全过程，成为房地产市场相关主体的主要资金提供者。粗略估计，在目前的房地产融资结构中，直接或间接来自于商业银行的资金超过了60％。站在银行的角度，房贷利率优惠扩大意味着其做“赔本买卖”的可能性增大——由于多数业主购房资金主要来自个人房贷，楼市下跌可能导致大规模的“断供潮”，风险极高，银行机构谨慎行事成为理性选择。
现实的状况还在于，整个房地产业对银行信贷的依赖度远远高于其他行业，国内经济似乎也在不知不觉中患上了“房地产依赖综合症”——“土地财政”和“房产税收”使得政府与市场的边界模棱两可、官员与开发商的角色恍惚不清，所有房地产利益链条上的主体都无一例外被绑定在同一驾战车上。
目前一些中小房地产企业为了维持超额利润，采取“向购房人无息垫付首付款”的促销行为，试图通过20％~30％资金垫付来撬动银行70％的住房按揭，这种行为一旦蔓延，将对房地产开发贷款和个人住房按揭构成极大潜在风险。在经济周期开始进入下行阶段且已存在房地产泡沫的情形下，高度关注房地产市场调整可能对国内银行业造成的潜在系统性风险迫在眉睫。
（作者系西南财经大学财税学院副教授）
来源：金融界 |