陈阳：次贷危机与房地产市场走势

　　中央政府为启动内需在1998年设计的房地产市场杠杆被异化后，地方政府、代表开发商的利益集团、国内外游资形成的“联合体”成为杠杆的重要作用力，房地产的过度繁荣是促成宏观经济结构失衡和国民心态浮躁的主要原因。

　　——摘自“从杠杆经济学看次贷危机和房地产市场”

　　从“夏天”到“冬天”

　　2005年开始，一系列针对房地产市场的调控政策陆续出台。但是，商品房价格依然持续走高，一线城市的商品房价格也正是在2005年—2008年年初这段时间上涨了2—3倍。房地产公司疯狂扩张，以龙头老大万科为例，在房地产的“黄金十年”中，主营业务收入在1998年到2004年的6年中，从22.69亿元增长到76.67亿元，增长了2.38倍，利润从2.51亿元增长到8.78亿元，增长了2.5倍；而从2004年到2007年，短短3年时间，其主营业务收入从76.67亿元增长到355.3亿元，增长了3.63倍，利润从8.78亿元增长到48.4亿元，增长了4.51倍。

看来，中央政府的调控政策难以抑制房地产市场泡沫，在这个经济杠杆作用力中，地方政府、地产商利益集团、国内外游资的力量要比中央政府强大得多，甚至理应代表中央政府对房地产市场实施管理的建设部在“黄金十年”中充当的角色更像是“联合体”的吹鼓手。甚至在2008年3月，仍然有建设部的高层人士高调宣扬房地产业对GDP的高贡献率，对房地产业的超常规发展非但没有足够的警惕性，反而沾沾自喜。看看“黄金十年”的起点文件（1998年国务院23号文）中的表述：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，再对照住宅市场的现状，回想建设部这十年所言、所为，就知道他们究竟在为谁办事。当然，市场繁荣也少不了他们的一些蝇头小利。

　　2008年，市场的“夏天”突然结束了，直接进入“冬天”。一时间，几乎所有房地产市场指标全线下降，不少中小型房地产公司倒闭，大型公司现金流难以为继，奄奄一息。其实，这一切不是中央政府的调控政策奏效了，而是因为次贷危机引发的全球性金融危机所致。本来是“联合体”中的三家联手对抗中央政府，现在突然一家垮台了，于是乎，市场调控政策终于“发挥”威力了。

　　“秋天”的机会

　　“联合体”中剩下的两家面对当下的局面苦苦寻找出路，开发商的困难不用说，地方政府也是得靠房地产市场吃饭。终于机会来了，不过不是回到“夏天”，而是“秋天”。

　　次贷所造成的金融危机使房地产市场进入“冬天”，但金融危机的蔓延、深化影响到全球经济出现危机，进而对中国宏观经济形势产生了重大影响。2008年10月20日，国家统计局发布的前三季度经济数据显示，前三季度进出口对经济增长的贡献率为12.5%，比去年同期下降8.9个百分点，拉动经济增长1.2个百分点，同比下降1.2个百分点。多年来，GDP增长主要靠的是进出口和投资拉动，现在进出口不行了，还得像1998年一样要扩大内需。那么，从哪里下手呢？

　　国家统计局新闻发言人李晓超在回答记者提问时说：“关于消费，投资的着力点更多，存在着巨大的市场潜力，城乡居民对改善住房的愿望十分强烈，对汽车等主要耐用消费品的需求还比较强劲，对满足各层次的服务需要也比较旺盛。”

　　这样，中央政府、地方政府、房地产商在三年的同床异梦后，终于又似乎达成一致目标了。前段时间，房地产热点城市的地方政府已经出台了一批激活市场的地方政策，现在到中央政府一锤定音的时候了。10月17日召开的国务院办公会提出了“降低住房交易税费，支持居民购房”的意见，各类媒体和专家如沐春风，纷纷掐头去尾，对这一点大肆宣扬，股市中的房地产板块也迅速做出反映，仿佛短暂的“冬天”就这样过去了。

　　且慢，国务院会议的精神全面表述是这样的：“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。统计局新闻发言人在描述房地产政策和财政收入的关系时说：“关于对于房地产采取的措施，也不仅仅是为了财政收入，而是为了房地产业的健康发展，也是为了整个国民经济平稳较快发展的需要。”

　　如此看来，中央政府清醒地认识到房地产在宏观经济中的作用和地位，决不会重蹈覆辙。在现阶段，房地产市场保持“秋天”的温度是最适宜的，地方政府和房产商们该回回味了，好好珍惜这个难得的“秋天”为“冬天”准备准备。

　　成也萧何，败也萧何。金融危机导致“冬天”的提前来临，其蔓延和深化又使房地产市场回到“秋天”。

　　房地产市场的定位

　　“衣、食、住、行”都属于生活必需品，任何人都离不了，区别在于不同收入的人解决方式不同。有钱人可以穿高档服装、吃大餐、住别墅、开跑车，穷人也可以在市场上买便宜的衣服、吃粗茶淡饭、乘公交车，但惟独没办法通过市场方式解决住的问题，买房是买不起的，租房还是租不起。

　　所以，房地产业从来都不应该是一个普通的经济行业，而是具有很强保障性的准公共行业。对这个产业健康度的观察，绝不能只看其所占GDP的比重，更应该看到百姓购房贷款占其收入的比重、房地产业对其他行业挤出效应等指标。

　　另外，房地产在长期的经济发展中是不可持续的，所以从来都不应该、也不能是一个国家的支柱产业。发达国家的支柱产业可以是汽车制造业、IT产业、文化产业等等，但绝没有一个国家能够靠房地产的非常规发展保持长期繁荣。一旦房地产业占国民经济的比重超过红线，政府就应该采取严厉的调控措施。

　　各国政府采取的房地产市场模式各不相同，市场主导模式（如美国）和政府主导模式（如新加坡）是两种极端模式，其他各国大体是各种形态的中间模式。对于中国这样各地区发展不均衡的大国来说，以市场为主导，辅以政府直接参与的模式应该是将来房地产市场的定位。

　　“以市场为主导”中，政府的政策至关重要。这里，我们看看美国的房地产市场政策：

　　美国目前的房地产市场格局是从上世纪三十年代罗斯福新政开始的，应该说，前六十年是良性的，最近十年在次贷上出了大问题。

　　美国房地产政策非常关注廉价性，比如，最常用的标准是收入的30%，即把月收入的30%以上用于住房花费上的家庭被认为承受过度住房压力。由于次贷危机“名扬天下”的“两房”作为政府支持（同时受法规制约）的企业，也有其“廉价住宅目标”，例如2006年的具体目标中这么两条：

　　1、中低收入目标：政府支持企业收购的所有住房贷款中至少有53%的承借人家庭收入不高于其所在地区的平均收入；

　　2、特别廉价性目标：政府支持企业收购的所有住房贷款中至少有23%为极低收入家庭（户收入低于其地区平均收入的60%）或低收入家庭（户收入低于其地区平均收入的80%）所有。

　　当然，次贷危机的根源与这些目标也有关系。但是，一系列这样的政策使美国的自有房率从1940年的44%提高到1960年的62%、2004年的69%。有报道说，中国的自有房率达到80%，不知道是怎么统计的，估计其中有相当比例是农民的自建房吧（其中不少是危房）。

　　更有借鉴意义的是美国对住宅质量问题的定义，卫生设施、供热、走廊、维护、电力五个分类中，任何一类出现问题均视为有严重或中度质量问题。2003年，美国存在严重质量问题的住房占总量的1.9%，存在中度质量问题的占4.1%。这里仅列举“维护”这个类别的明细：（1）外部渗水，例如从屋顶、地基、窗户或门；（2）内部结构漏水，例如管道或卫生设施；（3）地板上起洞；（4）墙壁或天花板有洞或裂缝；（5）超过8×11英寸（相当于0.2×0.8米）面积的涂料脱落；（6）在过去的90天里有老鼠出没的现象。上述维修问题中出现3个或4个属于有中度质量问题，出现5个以上属于严重质量问题。仅按照这个标准，估计中国的现有住宅几乎100%存在中度质量问题，90%以上存在严重质量问题。希望更名后的住房和城乡建设部不会像以前的建设部一样，只会为利益集团摇旗呐喊，而应该为房地产市场的有序健康发展尽职尽责，关注类似住房质量这样的“小”问题。

　　“辅以政府直接参与”指的是政府通过保障性住房建设为中低收入家庭提供住房补贴。当然，提供住房补贴的手段有很多种，现阶段中央政府采取的方式是大力兴建保障性住房（廉租房、经济适用房、限价房），参照的是新加坡模式。新加坡政府于1964年宣布实施“居者有其屋”计划，在1968年，政府允许居民利用他们的公积金存款购买组屋，也就是居民首付20%的购房款，就可以轻轻松松地拿到一套属于自已的住房。剩下的80%也不会增加居民的日常开支压力，而是由公积金偿付，比例一般不超过收入的20%。从1960年至2004年，政府一共提供组屋96.6万套；全国340万总人口中，有84%的人口居住在政府提供的组屋中。其中，完全拥有组屋产权的屋主占到82%。

　　但是，新加坡只有弹丸之地，经济发展不存在区域差异，中国不可能、也没必要举国采取这样的模式。中央政府目前的保障性住房政策只是权宜之计，是对“黄金十年”扭曲的房地产市场的矫枉过正，是在“补课”，不是要把市场主导模式转为政府主导模式。一旦政府引导的市场主导机制发挥作用，保障性住房建设一定会变为配角。

　　“秋天”的风景和“冬天”的生活

　　“秋天”和“冬天”是相对与“夏天”而言的，其实，房地产市场本来的定位就应该是“冬天”。“冬天”里，房地产的行业利润率将与社会平均利润率大体相当，住房价格将为广大国民的购买力相对应。总体上，一线城市的住宅在目前的价格基础上应该降低50%，但短期的大幅下降会带来一系列的社会经济问题，所以，最佳的方案是：住宅价格在5—7年内保持在20%的上下波动幅度内，GDP继续保持8—10%的年增长率，那么5—7年后，一线城市的住宅价格就相当于降低50%了。

　　对地产商们来说，“秋天”没有5—7年那么长，只有2—3年的时间。这段时间里要做的功课是转变赢利模式。一般而言，房地产开发的价值链包括七个环节：拿地、融资、策划、规划设计、施工、销售、物业管理。“黄金十年”里，拿地、融资、策划、销售是支撑“暴利”的法宝，也是竞争的重点，其他环节是跑龙套的配角。特别是“拿地”、“融资”环节是各利益集团间讨价还价、瓜分利益的阶段。“冬天”里，企业为虚高的价格寻找各种各样的“卖点”的技巧不灵了，赢利模式和竞争重点转为为客户提供配套、建筑技术、物业服务等方面，规划设计、施工、物业管理成为重要环节。但是，现在大部分房地产公司“吹牛”吹惯了，不能意识到也没有能力适应这种转变，无法重塑企业核心竞争力。所以，未来的两三年中，大批房地产公司将难逃倒闭、被兼并的下场，适时转型者将获得更大的发展机遇。

　　当然，高档商品房作为主流市场外的重要分支，也将摆脱鱼目混珠的局面，占有重要的市场地位，获得真正意义上的长足发展。本文不做重点分析。

　　奉劝所有的地产商们，抛弃幻想、认清现实、面向未来、转变经营模式，为社会、为民众、为自己做有意义的事。

　　作者简历:1991年毕业于同济大学，建筑学学士，工商管理硕士。曾任上海天健房地产公司副总经理、中建国际（深圳）设计顾问有限公司上海公司总经理、总部运营副总经理、北京环洋世纪建筑顾问公司总经理，现任ADU企业管理咨询公司首席顾问，ATM咨询公司专家顾问。

来源：北京写字楼信息网