果真能到美国炒房地产？5大要点帮你认清现实

　　且慢！先让我们看看美国的房地产买卖情况再动身不迟，要知道，美国房地产的真实情况远不是人们想象中的那么简单。

　　地产税

　　全世界所有的房产都有着相似性，那就是地段是房价的基础。在美国，无论是城市还是乡村，好地段的房价自然就贵。好的地段离不开相应的配套，比如教育，美国人民也非常重视教育，这个跟中国的学区房非常类似。所不同的是，美国12年的义务教育，基本上不是靠联邦政府拨款，而是靠居民区私人房地产的地产税。

　　美国的房子分几类，比如HOUSE（相当于中国的小别墅），就是非常常见的一种，这栋房屋和院子，每年都要按照市场价格交给所在的县、市政府一笔地产税。房地产税是地方政府最大和最稳定的财政收入来源，一般占70%－80%。地方政府所管辖的幼儿园、学校、公共图书馆、医院、公园、公共交通以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支，都主要靠房地产税收入来维持。一个县或市居民区环境优美、没有污染、犯罪率低，这里的房地产就会增值，而房地产税也就自然按比率增加，学校的校舍、师资水平就会提高，学校水平一旦上去，居民区的房地产就增值，这就形成了良性循环。这跟在中国买房子时一次性就付完地产税是完全不同的，在中国买房子可以说一次投资完放那里等升值，但是在美国就得年年付地产税，所以，地产税不是死的，要每年根据房屋市场价格增加或减少。但多数情况下是房市增值时地产税也增加，但房价贬值时地产税并不减少。另外，在美国地产税的差异很大，同一城市不同学区，相同面积的房屋比如300平方米左右的别墅式住宅地产税的差异从每年1000美元到10000美元不等甚至更高。

　　在美国，每处房地产的评估价值都是公开透明的，地方政府网站和社区报纸均有按房地产地址字母顺序排列的每处房地产的评估价值，任何人均可自由查询。同时根据各州法律，房屋交易的价格也是公开透明和可查询的，每处房地产交易后90天内，房主都必须到有关部门就买方、卖方和成交价等内容进行依法登记，政府评估办公室还派出工作人员现场查看、记录原房主在房屋出售前对房子内外修缮装修的情况，这是以后调整房屋评估价值的重要依据。

　　房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨有限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计上涨不能超过20%，商用房地产的评估价值5年保持不变。

各级政府拥有的房地产与设施、公共道路、公园、学校、军事基地以及宗教组织和非营利机构等拥有的房地产均免缴房地产税，各县、市（镇）约有超过一半的房地产不用纳税。此外，地方政府为了扩大当地就业，常通过减免房地产税的优惠来招商引资。

　　各地对房地产税的减免主要有三种方式：一是对房地产评估价值的扣减。如剑桥市，居民住宅的评估价值允许扣减21.3万美元后再计算房地产税；纽约市政府考虑到房地产价格畸高，允许居民住宅、商用房地产仅需分别按评估价值的6%和45%计算房地产税。二是房地产税的扣减。三是房地产税的退税。各州普遍对65岁以上的低收入老人、残疾人、退伍老兵以及房屋的新建和更新装修等有一些减税优惠。此外，各州还允许65岁以上的低收入者无限期缓缴房地产税，直到其去世或住房出售为止。

　　买卖经纪人

　　在中国买房子基本两个渠道，一个是新楼盘开盘时买一手房，二是通过中介经纪人买二手房，当然也可以不通过中介自己去办理相关手续，但是总的来说，二手房还是通过中介买卖成交的多。

　　在美国，像中国这样大规模推新楼盘的比较少，所以多是经纪人买卖房屋。在收费方面中美差距也非常大，在中国多是买卖双方各1%－3%，而美国只收卖方的手续费。

　　经历了两百多年的市场检验，美国房地产经纪人的经营方式和交易方式已经非常成熟，你搬到一个新地方，可能聘用你的单位在你还没定下来接受应聘时，房地产经纪人已经跟你联系上了，因为经纪人或经纪人所属的中介公司早把广告发到大大小小的用人单位了。

　　由于买房子不付费给经纪人，买房子的人大都愿意随经纪人去开车转悠，根据购买者的经济条件，经纪人早就估算好大约要买的房子价格区域了。看完了房子的品质与房价，购买者也会把这个作为是否接受应聘的参考之一。比如，这家公司聘用你的年薪虽然比另一地方高，但此地的房地产价格高太多，你就未必应聘，当然，带你转悠的那位经纪人就白费功夫了。假如你应聘了，需要这个经纪人给你找到你看上的房子，那么这个经纪人的买卖就做成了。看上哪家房子无所谓，反正卖主都要出房价6%的手续费给经纪人。卖房子的经纪人再给帮你买房子的经纪人3%，自己得3%，经纪人并非只帮你买卖房子，还帮你找签字律师、房子合格检验专家、贷款银行等等。

　　但从卖房子的角度讲，尤其是房地产价格跳水的时候，你看到的不仅仅是你的房价下跌了，便宜了买你房子的人，你还会觉得你的经纪人拿走了你6%的手续费，还拉来了一群饿狼，质量检查员要了你100美元后开了单子告诉你，这个地方要修，那个地方要改装。不一会工夫，修房子的到了，还要去到律师事务所办手续备案，这又是一笔费用，所以想炒房子的，心里必须有这么一根弦。

　　即便如此，政府对于经纪人的管理也相对比较严格，经纪人都必须参加相关考试，合格者才能取得经营牌照，此后每两年还必须继续相关学习才能获得续营许可。没有执照就营业是非法行为，后果会相当严重。而且，经纪人收到的佣金也并不直接进入他们的口袋，而是先缴给经纪人所挂署的各个公司或行会组织，然后通过结算公司分给买卖双方的经纪人，因此，也很难有独吞佣金的情况发生。

　　经纪人能够在房地产交易过程中如鱼得水，还有一个很重要的原因，就是美国有个MLS系统，该系统拥有市场上约90%的房源信息，为经纪人所共享，而经纪人佣金也基本一致。这样透明的信息既方便了经纪人，也方便了房屋买卖者，如果不满意某个经纪人，可以找另一个业绩更好、服务更好的经纪人。

　　出租房子

　　也有人说，那我买了房子出租总可以吧，没错，是可以，但是在美国当房东也不是这么容易的。底特律是美国的汽车城，由于美国汽车制造业遭到了挤压，濒临倒闭，底特律的失业率很高，人口在迅速下降，这是为何底特律的房子到了1美元出手的地步，那套房子所在地是监狱的附近，是租不出去的。

　　在美国出租房子，月租金或年租金也不是自己随便可以定的，很多城市或州都有租金管制法(Rent Control)，限制房主每年租金的涨幅一般不能超过4%，房东若要增加租金，需提前30天向租客发出书面通知，就这样，在出租房的抵押金方面也有限制，如果所出租的房屋没有家具，抵押金不得超过月租金的两倍，有家具的出租房，抵押金不得超过月租金的三倍。房东不能以租客的种族、性别、年龄、国籍、婚姻状况、宗教信仰、身体残疾等因素对租客进行歧视;未经租客许可，房主不可擅自进入已出租的房屋，更不能无故骚扰或者逼迁租客。在合同期满之后，如果房东需要租客迁出，也至少需提前30天书面通知租客。

　　出租房子最大的问题是你要随叫随到，下水道堵塞了，水管漏水了，锅炉烧的热水不热了，洗澡间喷头坏了，空调制冷不够了，厨房的炉子有毛病了，等等等等，客户不会像对待自己的财产那样精心，而你必须随叫随到去维修。如果花钱托付给维修公司，那个费用就非常高了，美国跟中国不一样，就是人工费非常贵，在公司上班还有最低时薪限制规定，一般人家甚至请不起一个保姆。

　　如果出租碰上个无赖，就更麻烦了，因为美国法律规定，房产主无权赶走客户，哪怕客户不交房租。所以，出租前要反复面试，确认申请人的过去简历和推荐人，甚至还要核实担保人，即便如此，也难保证稳妥，打官司请律师费也非常贵，在美国，哪怕是咨询都是要收费的。

　　另外，房子出租，还要交个人所得税，把联邦的和地方的各项税加在一起，要占房租所得的30%左右，这也是一个不小的数目。

　　出租房子还有一类租客非常可怕，就是他们租下房子后，在屋子里非法种植大麻，如果被警察抓住，这栋房子就会被警察公布在册，以后再卖就非常不容易。专家要专门从客厅、餐厅、厨房、洗手间、卧室、地下室等各个房间取样数个，甚至打开电源插座盖板，从墙缝中取样，然后植入培养皿中，若干小时后观察霉菌的数量是否超标，如果结果显示霉菌都超标就不能住了。“大麻屋”尽管不算主流影响，但也是无所不在的，百万豪宅里有，中产阶级社区里有，平民的住房里有，贫民窟里也有。“大麻屋”除了客观环境不适合居住外，最主要的原因就是说不定哪天以前和种麻人有联系的犯罪分子就找上门来，屋主莫名其妙受伤害也不一定.政府采取过不少措施打击，阻止非法种植大麻行为，但目前离绝迹“大麻屋”还有很长的路程。尽管按照规定卖主要说明房子的情况，但是贪便宜的炒家还是要小心才是。

　　在美国租赁市场有一个政策比较受人欢迎，就是在子女入学、社会福利等各方面租客和房东享有同等的权利。例如，在美国加州居住一年以上即为加州居民，便享有加州居民的福利。判断是否为当地居民，主要是通过报税地址、租赁合同、水电、煤气、电话费等账单来证明，子女可就近入学，以租赁合同和账单等为证，这也是很多美国人不买房子而租房住的原因。

　　银行贷款

　　美国对于外资购房贷款系统的头款、税收制度以及自住房和投资房的银行审核系统等都较为完善，对买房申请人的收入可通过报税单和工资等基本信息了如指掌，尤其是信用记录考核严格，所以想申请房屋贷款并非那么容易。

　　信用卡消费是信用记录最常见的一种，信用记录主要被3家信用记录公司收集，除了向银行申请信用卡或贷款，甚至找寻工作和申请租屋时，都可能被查验信用记录。由于银行要处理大量贷款申请个案，多不愿意花费时间去详细分析每个申请人的信用报告，往往要求贷款人信用评分(Credit Score)超过某一数字，才会进一步考虑申请。

　　信用评分反映了信贷风险，所以有些银行对不同信用评分的客户，给予不同的利率。最常为贷款机构使用的信用评分系统，简称为FICO，它的网址上显示了信用评分对利率的影响：信用分数高的申请人可以申请到头款支付比较低的贷款，甚至可以零首付而取得房屋贷款，反之，信用分数低的要投入较高的头款，比如30%。信用评分在720以上，信贷利率最低，目前30年固定贷款利率为6.2%；可是，假如信用评分只有620点，利率便高达8%，布什签署的“公平与准确信用法案”，其中一项内容，就是规定借贷机构如果因信用评分问题，而要将贷款利率或费用加高，必须通知贷款申请人。

　　影响信用评分主要是这几方面：首先是贷款历史是否良好，比如平时信用卡的消费，透支情况，是否有追账记录，有追账记录的话偿还历史怎么样。美国是个非常重信用的国家，把诚信看成重中之重，如果一个企业有了假冒产品，那么这个企业面对的可能不是罚款那么简单，而直接是“死亡”。所以，美国人平时很注意积累信用分数，这也自然给整个社会风气带来了良好循环。生活在美国，每个人都有自己信用记录，包括过去贷款还款、破产欠税等资料，美国居民在2004年12月开始，每12个月可以免费取得一份自己的信用报告，是包括3家信用记录公司的资料。

　　打算贷款买屋的，要先去贷款机构去询问一下贷款条件，顺便进行预先批核，千万别累死累活看了半天房子，讨价还价完了，才知道银行不给贷款。

　　美国的预先批核分成两种，第一种叫做预先合格，第二种是预先批准，两者是很不同的。

　　预先合格比较简单，只需供给基本个人财务资料，包括你的收入与债务，然后为你计算出您可以获得的贷款金额，并不要求你提供收入证明，也不会去查证，甚至连你的信用报告也不会去索取，只是一个简单的评估。

　　预先批准则要求比较严格，不单你要提供个人财务资料，贷款机构还会作一定的查证，分析你的信用报告，然后按你准备使用的贷款项目，给你一个相当确实的贷款金额，只要你的财务情况没有重大改变，都应该可以顺利获得贷款。

　　对外国人买房的限制

　　在大概地介绍完美国的房地产大致情况后，我们可以单看看外国人如何购买美国的房产。

　　尽管美国不少地区是允许外国人来购买地产的，比如佛罗里达，据说在那里买房跟本国公民一样容易，根据美国国家房地产协会发布的外国人土地所有权指南，美国最倾向支持外国投资本国房地产的州包括阿拉巴马、康涅狄格、佛罗里达、佐治亚、特拉华、纽约、华盛顿和内华达州。但是并非所有的地区都这样，美国原则上限制外国人对不动产拥有直接所有权，如果允许，不少州对外国人购买不动产都有限制或要求履行报告的制度，比如居住限制，有的还要求外来投资者有成为美国公民的证明等其他限制，一些地区甚至只要求外国投资者报告他们购买了特定所需权利，包括阿拉斯加、加州、俄亥俄州，在新泽西州和马里兰州，还有所谓的“朋友担保要求”， 还有一些地区，像俄克拉荷马州，不限制外国人拥有土地。肯塔基州要求外国投资者有承诺，正在努力成为美国公民，而在新墨西哥州，外国人如果要购买土地，必须符合成为公民的条件。

　　此外，不同的州，税法也不尽相同，某些情况下，外国人出售或者继承房产需要支付巨额税费，签证、税收、融资问题使问题进一步复杂化，对于那些想将其物业出租出去的外来投资人来说，熟悉当地业主与租客的权利是很有必要的，而这一点与其他一些国家相比，美国则更为严格。

　　境外投资者要是通过经纪人来寻找房产，交易成功的话，卖方代理人会向该经纪人支付一定费用，当买方出价时，他至少要将3000美元存入一个由第三者暂为保管的账户，作为担保。完成一项交易大概要花一到两个月的时间，这个程序一旦开始，通常需向第三者保管账户存入所购房总价的10%的金额。所以购买者需要开一个银行账户，而如果买方通过抵押贷款来购买房产，交易完成之前他必须向该账户存入预付金总额、数月的抵押还贷额，以及其他费用。

　　看了以上的介绍就知道在美国买房子不可能坐在电话前“盲买”，而要去美国实地考察，这个签证就非常难拿，尤其是“9•11”以后，美国爱国者法案对外国投资者影响很大，就B1旅行签证来说，少的只给1个星期，最多也就是6个月滞留时间，这道门槛就不是一般的高。

来源：焦点广州房地产网