房地产行业：政策是最大变量

地方政府出台的房地产“救市”政策没有改变行业下滑趋势。从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。
    政策的目标是保经济增长，并不是救房价和救开发商。所谓“房地产救市”是保障经济增长，可以通过加大房地产交投（交易、投资）形式来实现；所谓“救开发商”的直接方法即是增加贷款，改善资金链；所谓“救房价”则是刺激目前不足的需求。
    房地产交易和投资将是政策的关注点。提升房地产交投（交易和投资）可以保障经济增长，加大房地产投资是保障经济增长、平衡各方的最好方法，影响房地产交易的核心是房价的稳定。
    降低首付、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，但应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。
    房地产行业正在逐步具备投资价值。放松房地产政策、保障经济增长已是长期趋势，在经过房价调整和成交量回升之后，一旦市场稳定，行业就会体现出投资价值。
    目前可能还不是最佳投资时机。由于房价仍有调整需要，此外市场调整需要时间，从放松政策出台、房价调整、消费者预期和实际行为改变、银行积极放贷到最后价量稳定，中间需要很长的时间，我们判断是房地产市场的稳定可能要持续到2009年下半年左右，因此目前可能还不是最佳投资时机。目前我们维持行业“谨慎推荐”的评级。
    万科A(000002)：2008年前3季度公司实现营业收入225.42亿元，同比增长59.0%；归属母公司股东净利润22.77亿元，同比增长18.8%；基本每股收益0.21元，同比增长15.6%；全面摊薄净资产收益率7.57%，同比减少0.23个百分点。此次存货计提减值准备超出了我们的预期，我们调低2008、2009年业绩预测，预计2008、2009年EPS分别为0.48元、0.54元，但是我们目前仍无法准确估计全年减值损失对盈利的影响，如果计提金额较大，不排除2008年业绩出现负增长的可能。长期看，公司采取的策略符合市场的发展规律，我们维持“强烈推荐”评级。
    保利地产(600048)：公布08年3季报。前3季度公司实现营业收入66.9亿元，同比增长71.2%；归属母公司净利润12.7亿元，同比增长125.4%；基本每股收益0.52元，同比增长108.0%；全面摊薄净资产收益率9.67%，同比增加4.55个百分点。由于公司在拿地方面、以及成本费用控制上的优势，使得公司在面对房价调整之时仍能保持一定的盈利水平和比较积极的公司发展，预计公司2008、2009年业绩分别为1.13元、1.59元，维持公司“强烈推荐”评级。
    招商地产(000024)：公布2008年3季度报告。公司实现营业收入19.1亿元，同比减少13.0％，归属母公司净利润3.89亿元，同比减少19.1％，基本每股收益0.35元，比上年减少50.9%，加权净资产收益率4.73%。公司08年计划实现销售面积75万平方米，销售目标100亿元，前3季度公司完成销售额约50亿元，我们对公司全年销售额的估计是70亿元左右。公司在销售策略中比较看重盈利能力的最大化，但在完成销售计划的过程不可避免会遇到价格调整压力。因此，我们分别调低公司2008、2009年业绩预测，预计公司2008、2009年业绩为1.04元、1.37元，维持公司“推荐”的投资评级。
    金地集团(600383)：公布08年3季报。前3季度公司实现营业收入43.51亿元，同比增长31.3%；归属于母公司所有者净利润3.51亿元，同比增长7.0%；基本每股收益0.21元，同比减少8.7%；净资产收益率3.98%，同比减少0.22个百分点。考虑到公司盈利水平在未来两年的下降，我们调低公司2008、2009年的盈利水平，并调低2008、2009年业绩预测3.8%、8.9%，预计公司2008、2009年期末股本计算的EPS分别为0.77元、0.92元，维持公司“推荐”评级。
    华发股份(600325)：公布2008年3季度报告。前3季度公司实现营业收入16.3亿元，同比增长98.1%；归属于母公司股东的净利润3.04亿元，同比增长170.5%；基本每股收益0.43元，同比增长18.3%；净资产收益率6.57%，同比增加0.06个百分点。公司目前在售项目为华发新城五期，世纪城三期、水郡一期也达到预售条件。华发新城五期是公司2009年业绩的最主要来源，公司“十一”期间推出500套住宅目前已销售300套，但该部分售价要低于我们的预期，公司目前推盘力度有限，后续销售尚待观察。预计2008、2009年每股收益为0.84元、1.22元，公司2008年重估净资产为14.51元，维持公司“推荐”评级。

来源：全景网