广州10月份楼市成交惨淡 均价重回9000元以上

本报讯 在大家普遍感觉广州楼市“价格趋降成交回暖”的情况下,广州市国土房管局昨日公布的10月份十区房地产交易情况却令人跌破眼镜:相比9月份十区8244元/平方米的均价,10月份广州一手房大涨14.9%,达到9469元/平方米,但35.83万平方米的交易登记面积环比减少了29.9%。

　　对此,地产界专家表示,这一异常现象主要还是结构性造成的,并不能反映广州楼市的“真面目”,主要是10月份万元以上的住房成交量比重上升近10个百分点占总量近半所致。

　　2008年10月广州市十区批准预售的商品房项目共43个,批准预售商品房8055套,批准可预售商品房面积92.46万平方米,其中住宅81.82万平方米。新批准的一手房货量主要集中在番禺、花都和天河,分别达到了27.90、16.85、14.16万平方米。

　　从成交量来说,广州10月楼市几乎可以用“惨淡”来形容:十区房屋交易登记7998宗,同比减少48.6%,交易登记面积98.30万平方米,同比减少49.9%,交易登记金额58.92亿元,同比减少52.8%。成交份额显示,二手成交份额略大于一手:其中,二手商品房交易登记面积占房屋交易登记总面积的52.7%,二手住宅占所有住宅交易登记总面积的47.0%。

　　一手房交易面积大降近3成

　　2008年10月全市一手商品房（包括了住宅、写字楼等等）交易宗数3961宗,同比减少45.3%,环比减少40.1%。从今年1~10月的总量来看,一手商品房交易宗数同比减少35.8%;交易面积同比减少40.5%,交易金额同比减少33.4%。

　　其中一手房交易登记面积为35.83万平方米,同比减少37.9%;与2008年9月份相比,减少了29.9%（2008年9月份全市十区新建商品住宅交易登记面积51.13万平方米）。越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交23.43万平方米,同比减少40.1%。

　　成交均价重回9000元以上

　　相比成交量大幅萎缩,10月的房价可谓“大幅飙升”,全市十区一手房均价为9469元/平方米,同比下降18.2%,相比9月份8244元/平方米上升了14.9%。

　　值得注意的是,其中90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价为6855元/平方米。二手房均价为4423元/平方米,同比上升1.7%,环比下降2.8%。

　　区域分布中,越秀、天河、海珠和荔湾为万元以上房价区域。越秀区以14591元/平方米稳居榜首,天河区以14072元/平方米名列第二。白云区均价为8340元/平方米,黄埔、番禺为6字头,花都、萝岗为5字头,南沙为4字头。

　　相对来说,二手房的价格要平稳一些,越秀和天河为5字头,荔湾、海珠、白云、花都为4字头,黄埔、番禺为3字头,萝岗区为2700元/平方米,南沙区仅为1702元/平方米。

　　万元以上楼盘成交比例大涨

　　为什么10月份的一手房价格比9月份会有大幅上扬？记者从统计表上发现,主要是单价万元以上房子的成交量大增的缘故。

　　10月份,18000元/平方米以上楼盘成交占了成交备案总面积的3.0%;14000~18000元/平方米的占总备案面积的14.1%;10000~14000元/平方米的占总备案面积的29.4%。万元以上的成交比例达到了48.5%,与9月份相比,所占比重上升接近10个百分点。9月份,10000元/平方米以下区段占总备案面积的65.1%,10月份仅为53.5%,从而导致十区平均成交价大涨。

　　从抽样典型楼盘的价格情况看,楼价的变化并没有那么剧烈。11个典型楼盘均价上升的个盘为5个,下跌的为6个。除了沙湾碧桂园大降15.9%之外,其余各盘波动幅度均在4%以内。

　　专家观点:

　　中心城区楼价未降

　　郊区大降延迟显现

　　对于昨日公布的10月成交情况报告,很多专家表示“相当意外”。因为从近期的情况看,专家对广州楼市的判断基本定格在“郊区楼价降幅较大,10月份的价格比9月份下降,成交有所放大”,但实际成交数据却与之大相径庭。

　　为何反差会这么大？知名地产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)表示,价格大涨是结构性的,主要是万元以上高房价楼盘的成交比例大涨了12%,而这也说明下半年广州中心城区的楼价并没有下降。但实际上这几个月郊区的楼价下降比较厉害。10月份的确比较特殊,降价比较厉害的番禺、花都在这个月的成交并没有变化,也就没有反映出来,“可能11月、12月的数据会有爆发也说不定”。

　　另一方面,从这几个月阳光家缘所反映的数据来看,成交一直不错,“但好像是给了我们一个假象”。个中原因,一方面一个反映的是交易数据,一个反映的是登记数据,两者有出入;另一方面,一个是十区的数据,阳光家缘则多了增城、从化两个市,而这两个市目前降价也比较厉害,比如凤凰城、恒大山水城成交也不错,从而使得两者并不完全合拍。“也可能是交易数据滞后的缘故。”

　　韩世同总结说:“就像4月份的数据出现异常一样,10月份的数据无论是价格还是成交量都有异常情况出现。但不管数据怎样,广州目前的楼市整体价格还是趋降,而后市还有待观察。”