长沙停建经适房能否缓解楼市危机 救市在救谁 《献计中国增长》长沙：停建经济适用房背后
新闻背景
主持人：中部的城市中，长沙素来以低房价著称，目前均价只有3800元左右，不仅低于武汉，同时也低于西部城市重庆和成都，然而这样一个地产风险最小的城市，现在当地的开发商和政府已经坐卧不安，长沙市的开发商预言，近期将有60%以上的房地产公司倒闭，大量的商品房闲置，银行贷款风险增加，政府通过出让土地所得到的收益也大幅减少，但另外一方面，买不起房的老百姓还是买不起房，有实力买房的人却在持币观望，长沙的楼市和全国许多城市一样，也走入了一个低迷发展期，如何走出困境呢？《献计中国增长》也来到了长沙。
12月6日，著名经济学家中国发展基金会副秘书长汤敏、北京大学光华管理学院教授王建国对长沙展开调研，亲身体验了长沙房地产的严峻形势。目前长沙在建和建成的商品房面积已经达到3500万平米左右，但今年商品房却只能销售700到800万平米，也就是说按目前的销量，即使不再新建商品房，也要四至五年才能卖完。
“整个城区属于是2比1的供应量，就是供需比是2比1，现在必须想政府的政策，必须想方设法把现有的房子清掉，如果不把这个清掉，那这个危机将会是不得了的。”
为了节省时间，两位经济学家邀请当地多名开发商共进午餐，沟通交流，但开发商却对未来市场表示出前所未有的悲观情绪。
“不是所有的房地产开发商都能自救，有一部分的话他是救不了的，他没办法救。”
“这个比例有多大。”
“我想的话，在长沙本地市场的话可能60%。”
为了消化大量的空置房，长沙市推出了救市新政，决定不再修建经济适用房，对低收入无房家庭给予8万元货币补偿，让他们购买每平米3500元以下的商品房。长沙市政府希望，把修经济适用房的钱直接交给低收入家庭，让他们去消化长沙市现存的商品房，这一地产新政实施四个月来，共有5000多户低收入家庭申请领取8万元补贴，然而对于开发商来说，这几千户家庭根本不能缓解长沙楼市的危机。
“从宏观角度来说，第一个房地产商你价格还得跌，你要长沙跌到2500块钱。”
开发商面临倒闭，政府卖不出地，大幅影响财政收入，并不是长沙一个城市面临的难题，但面对这种困境，两位经济学家却感到非常的庆幸，因为如果不是这场金融风暴，长沙市的楼市灾难有可能会更加可怕。
“长沙都市规划区进入总图报建阶段的，占面积接近他们统计出来接近一亿，一亿个平米。”
“多少平米？”
“就是一个亿。”
“一个亿，什么一亿。”
“就是相当于进入筹建阶段的项目。”
“但长沙市现在每年卖出多少？”
“五百多万，七八百万，一亿平米就得卖，卖十几年，十五年都不止。”
长沙市15年都难以消化的地产建设项目一旦建成，必将面临房价的疯狂下跌，消费者损失惨重、银行贷款难以偿还的空前灾难，但这一切却因为宏观调控和金融风暴，被提前踩下了建国以来最重的急刹车。
北京大学光华管理学院教授王建国：“如果不是美国房产泡沫把它刺破，我们这里一旦房产的泡沫一崩溃，你看看中国，所以我觉得这个危机发生的正是时候。”
专家告诉记者，虽然宏观调控和金融风暴消除了更大的地产泡沫，但目前全国在建的地产项目已达24亿平方米，而卖出的只有5亿平方米，在供给远远大于需求的情况下，各地正在筹建的经济适用房，究竟该建还是不该建呢？
北京大学学光华管理学院教授王建国：“但是我们现在政策要拉动需求，还刺激他去再建，刺激他再建结果是什么，会造成更大的泡沫。”
长沙停建经适房能否缓解楼市危机？
主持人：各位好，欢迎收看我们中央电视台经济频道的特别节目《献计中国增长》。那么今天我们来，请来了我们国内两位著名的经济学家，一位是中国发展研究基金会的副秘书长汤敏博士，欢迎您。另外一位是北京大学光华管理学院教授博导王建国博士欢迎你。今天我们是在长沙，那么坐在我左手边是长沙市人民政府的张剑(张剑博客,张剑新闻,张剑说吧)飞市长，欢迎你。
张剑飞：我们这次采取的一个办法就是经济适用房由实物补贴改为货币补贴，就什么意思？补80000块钱，那么大家到市面上去买商品房，这样个人，如果你在65平方以内的话，基本上你个人是出到2200左右，一个平方。所以跟经济适用房的价钱是差不多，但是你就有很多选择了，你可以在各个地方选择。你也可以选稍微大一点的，我们规定120个平方以下都可以，我们9月份推出这个政策，现在已经有5000多户领了这个货币补贴的凭证。
汤敏：北京市他也是想消化存量，但是北京市政府去买一些现在房地产商已经建好的房子，然后再进行分配，这种呢就涉及到很多，一个技术上你买谁不买谁？第二个你买的地点是不是正好跟经济适用房所买的这些人所需要的这个，而我觉得长沙这种方式非常好，由消费者自己来决定。
救市到底在救谁？
主持人：所以说有人当时在评价北京时候说，你到底在救谁，你这个钱到底是给了我们老百姓市民了，买房人了还是给了房地产开发商。
张剑飞：对，我们的一个根本的目的就是一定要让老百姓受益。我不是说我是去救房地产商，而是说让老百姓尽快住上好房子。同时它等于又对房地产商来讲，它消化了他的存量，那么是一个一举多得的，间接的救了房地产商。
王建国：更进一步把这个东西更加完善才能够使得这样一个措施锦上添花，因为它一个限价，所以它有利于解决这些房子的价格比较低，低档的房它可以消化一部分，但是对于中高档房，它这个政策，本来原来当然也消化不了，但是这个措施就没有办法消化中高档房的存量。
主持人：那怎么想办法呢？
王建国：我的一个想法能不能够把那个经济适用房的这个目标扩大，你比方说你到了这个，比方说你按照现有的标准，你不属于经济适用房的补贴对象，但是我在这个上面的这一级我还是可以补贴，我补贴少一点，（级差）补贴，这个呢我要求这个房产商你可以降价你也可以，比方说我政府补贴三万，你补贴五万，这样的话，就让这一部分人去买中高档的房子，他也可以去买。这样的话，你才可以消化这个中高档房子的存量这是第一个方法。
张剑飞：王教授这个观点呢，总体方向我觉得是可以的，但是实际操作。
主持人：从操作层面讲。
张剑飞：还是有一些困难。
主持人：比如？
张剑飞：比如说呢，一个你财政能不能拿出这个钱。比如说今年我们解决12000户，我们想解决12000户经济适用房，大体上就是要十个亿，再加上廉租房的补贴等等这些，整个要12个亿，这12个亿需要财政拿出来钱。如果是中央政府能够适当的给一点支持，更重要的我觉得现在银行的贷款利息和存款利息差三个百分点，实际上银行如果能够减一个百分点，中央政府补一个百分点这个地方财政再挤一点财力，这样呢就是中高档的房子买房的人，等于是你，就是把贷款，现在的商业，我要买房子我贷款，比如原来是7，7%、6%，现在降到4%，那么这个买房的力量又进一步加强。
面对地产困境，专家开出了地方政府可以多级补贴，银行利率应当下降或贴息的药房，鼓励市民买房。但，面对政府财力不足的困境，是否还有其他的解决之道呢？两位专家了解到，长沙有一个老的棚户区，居住着5万多户住房条件困难的家庭，如果他们都能够搬到70平米的商品房里，将能消化掉长沙350万平方米的商品房存量。那么，这是一个解决的办法吗？两位专家特意到这个棚户区进行了调研。
“八万块钱买房子不起，八万块钱，现在的话，30平方米还是买得到，你八万块钱，我的话就不想到郊区。”
“为什么？”
“我工作远了。”
在调查中，许多住户都表示即使政府补贴给他们8万元钱，他们也买不起商品房，如果要用新的商品房换他们的旧房的话，他们又希望就近置换。但附近的商品房往往价格很高，而且面积很大，棚户区的居民根本无法承受。
张剑飞：最好的办法就是说，市面上现在有那种这个，30、40个平方的，那么政府补贴给他们钱，他们购买30、40平方。现在就问题有一个供求关系，建的房子都120、130，他们买不了这样的房子。
王建国：这个问题能够解决。我们知道棚户区这个房，这个房子你别看它住得小，它可以很值钱，所以它这笔钱足以去买一个，一套间的房子。那么现在不是说没有钱吗？我把这个房子给政府了，所以我不管你什么时候给我，我要去买，你假设你是建新房的，我要去买你那栋房子你就不要担心了，因为你知道这里政府，只要赔给我那个钱就足以买你这个房子对吗？所以呢把这一个，所以这个现在住在棚户区里的人，他去买房子的这个钱是有的。
张剑飞：王教授说的这个呢，我觉得啊就是说，现在假设我这一块地，我成立一个公司，这公司以这块地未来的收益作为抵押向银行进行贷款，贷款完了以后我先给棚户区的居民。
王建国：去住到新房子里面。
张剑飞：你去买房子去，然后将来我这块地变现的时候，我再把这个钱还给银行。
王建国：这情况没有风险嘛。
汤敏：这实际上整个就缺一个，刚才张市长说，我们现在整个就缺一个融资的机制，现在我就等于有一笔钱得先把那收购过来，先拿这钱去买那房子，然后把这房子拆了以后，把这个土地整了以后，最后按照4000多一平米，甚至5000、6000一平米把它卖出去。现在整个就是一个，但是这个事情实际上如果好好去跟银行商量，它是有可能的。
张剑飞：现在还遇到一个结构性的问题，结构性的问题就是过去造的房子都太大，这是一个。第二个呢就是我昨天去问了，几乎各个都跟我说，希望就地解决，希望就地解决，但就地解决，实际上就地解决几乎是不可能的。
王建国：你看我有个更好的方法可以解决这个问题，什么更好的方法？比方说我现在是个房地产公司，我来跟你张市长谈，我现在的房子卖不出去，我就是资金积压我没有资金（断链），我现在跟你市里做一个这样的，所有这些棚户区的人你先挪到我这里边来住，你买不起房子我不要紧，但是这一片，你这一片棚户区的开发由我来做，所以我现在，我就可以流动了，我有了这个棚户区我可以到银行贷款，地产商到银行贷款这很正常，你这个地方有抵押，他原来那个房子，我现在我可以用这个棚户区的地方来抵押。
张剑飞：你那个呢理论上行得通，实际上有问题。
王建国：为什么？
张剑飞：为什么？任何一个开发商最多两个三个楼盘，但是住在这棚户区的人他都到你那个楼盘里去。
王建国：不不，你可以搞好好几个，一个一企业，这不是不可以你多搞几个开发商。这样的话，你既把老百姓的房子，住房，他们得到，一住房改善了，又把房地产的存量盘活了，这样的需求就会拉动起来，他这个就盘活起来了。
汤敏：现在我们房地产商很多他缺现金，他现在缺那个投资，这个现在都好办，但是就是说我觉得我们长沙这个思路非常好，那里头的细节可以还不断的谈，就是说现在在这个关键时候，正好是用我们现存的过量的房地产商来加速我们棚户区的改造。
张剑飞：这个我非常赞同，过去我们棚户区改造基本上是这样的。有一个开发商看中了这个棚户区我来跟你谈，我给你两个亿拆迁，拆迁完了以后我建房子，那么我们去拆迁等于相当于帮开发商拆迁，拆迁的目的是希望把这个房子建起来，现在变了，我是先给钱目的是先让老百姓住上房子，至于说现在能不能开发或过一年能不能开发再说。反正这些人不能住在棚户区里，住在棚户区的人太苦了，为什么有大量房子闲置，我们不能让他住得更好一点呢？那么这样的话，我们作为地方政府我觉得就是中央政府如果能够在银行贷款上面，比如说对于银行贷款棚户区改造我适当的放松这个银根，我只要这个政策，就是这样的话，我以区为主，组建一个什么棚户区改造公司，市政府、区政府注入一定的资金，然后我去银行我去贷款，贷款完了以后给这些人补助，按照你的面积，补助，你到市面上去买房子，我们也可以再建一些廉租房对于实在住不起来的，好，这块地在政府手里边，将来这个市场回暖的时候，我再拍卖出去，整个这个就能够转得动。实际上这一千万平方米的棚户区，注入到社会总需求里边去的时候，整个房地产实际上是回暖了。那么房地产商他又有意愿，他已经现金拿到手里了。
主持人：良性循环了。
张剑飞：对，他又有兴趣来买地，他又有兴趣来开发房子，所以就是这个撬动杠杆的第一个支点在哪里还是要政府主导，政府主导呢，政府又不可能，财政有那么多钱，所以银行有一个周转。
汤敏：这我还有一个建议，因为政府主导投资公司什么这里有很多问题，现在实际上我就政府成立一个土地银行，我就把那些地我放在银行里头，然后你别的商业银行按照我土地银行作价，你就给我土地银行给一大笔钱，这片土地属于土地银行了，到最后我这土地银行最后按照招牌挂的形式，时机适当的时候，我把这个钱卖出去，我政府在里头我不是直接参与，我就是帮助你建立了一个这样的，类似土地银行，把这个土地周转一下。
张剑飞：现在政府呢，土地储备中心实际上是起这个作用的。
汤敏：现在这个问题是，土地储备中心那个土地能不能到银行去抵押贷款这点是核心，只要你能做到这点你这个就盘活了。
张剑飞：另外还有一个就是，我觉得从政府做棚户区改造还有一个指导思想，就是赔一点我认了，我赔在老百姓身上，让老百姓住上好房子了，而且几乎就是说，你今天补下去他下个月就可以去买房子，没有任何其他的办法能有这么快。
主持人：是真的刚性需求。
王建国：所以这样一救，不仅仅是让老百姓可以住到更好的房子，你用刚才这一周转一活起来，房地产商也救了，救了房地产商就救了就业，就业，建材拖动了其他的行业。
汤敏：装修，包括电器。
王建国：其他的行业，所以他这拖动一系列的行业，就业就能保证，就业就能保证他就会有更多的钱来消费。
张剑飞：700到1000万左右的棚户区，这些棚户区的房子，大体是解放前建的，有的是50年代、60年代建的，这些房子，我们也试图就是说不大拆大建的有机改造，但是我昨天看的那一片是没有改造的价值，就是都是已经很破了，下雨天，就哗啦啦的流水。那如果说我们能把这一部分人从棚户区解放出来，这样的话就产生一千万平方米的需求。那么这个需求加到我们整个这个正常的社会需求里边，它基本上能够在比较，两三年、三四年内会是一个，房地产是一个比较平衡的，就供求能够做到平衡这么样一个发展。
主持人：好，非常感谢三位参加我们的节目，谢谢市长。
张剑飞：谢谢。
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