房贷新政量价之战拷问银行

房贷新政量价之战拷问银行
　　从表面上看，房贷新政虽然可以提高银行贷款质量，增加利息收益，但个人住房贷款按揭量将直接遭受损失，前期资产质量隐患是否会被引爆也令市场担忧。

　　4月14日以来，国务院、住建部、银监会等针对房地产信贷调控的“组合拳”令银行业承受很大压力，一周多的时间，A股银行板块跌幅近10%。

　　表面上看，首付比例调高和利率上升不仅可以提高银行贷款质量，还可以增加利息收益，但在房地产市场调整的大背景下，个人住房贷款按揭量将直接遭受损失，前期资产质量隐患是否会被引爆也令市场担忧。如何平衡成为银行目前的一大难题。

　　量跌的压力

　　4月21日，央行罕见地公布了《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》。一季度房地产贷款新增8457亿元，同比增长44.3%，占整个新增贷款的三分之一。其中，个人购房贷款新增5227亿元，增长超过一半；地产贷款增速更高。

　　付立春指出，央行公布的数据也印证了我们对于房地产行业流动性过剩推高房价的推测，预计之后新增房地产贷款将成为货币当局监测的重要指标。

　　作为反作用力，一旦房地产新政在需求环节的调控收到效果，那么对商业银行个人房屋按揭贷款将形成限制。

　　已经公布的12家银行年报显示，去年累计贷款总额为22万亿元，涉及房地产市场的贷款达到5.28万亿元，占银行贷款总额的24.27%。其中对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元，个人住房抵押贷款为3.62万亿元。

　　而北京市房地产交易管理网发布的最新数据显示，4月19日北京二手房网签累计达2369套(住宅占2208套)，创下有史以来的最高纪录。而这一数据在4月20日下降到1515套(住宅占1440套)，4月21日下降到1076套(住宅占989套)。

　　东兴证券银行业分析师王保伦认为，房屋需求量减少，二季度及以后月份富裕资金投向何处，而其他行业的资金收益又低于房贷，对银行未来的利息收入形成新的压力。

　　价升的利好

　　如同硬币的两面，房贷新政对银行来讲不仅提高了新增贷款质量，也增加了银行的利差收入。

　　就在新政出台不久，以工行和建行为代表的多家国有大行都表示按照新政要求执行差别化利率政策。尽管一些中小型银行尚未公布实施贷款新政的具体细则，但多家银行的具体房屋按揭业务已经开始趋近。

　　广发银行在回复给本报记者的邮件里称，该行目前首套房按原有规定执行，二套房首付可能四成或五成，三套以上严格限制。

　　对如何界定二套房，4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家才在接受记者采访时强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。

　　按照国务院的规定，严格二套房贷利率为基准利率的1.1倍。之前由于较为宽松的信贷政策和银行争夺住房按揭贷款的市场份额，实际执行过程中，不少二套房贷利率可能执行8.5折甚至更低折扣的利率政策。

　　英大证券金融行业研究员李海燕认为，本次利率提高，有利于提升贷款收益率。如果管理层接下来通过加息调控地产，那么对银行净息差的回升或构成利好。

　　付立春认为，未来中小企业贷款、短期贷款和票据融资可能成为银行贷款业务的主要增长点，贷款利率受到一定影响；同时房贷减少银行将损失由其带来的活期存款，导致银行资金成本的微幅上升。初步计算得出，银行整体的净息差的负面影响对银行业绩增长的影响在5%之内。

　　资产质量之压

　　“虽然二套房利率上浮对于息差有正面影响，但幅度很小，而房地产市场及房价对于宏观经济、银行的贷款需求和资产质量的影响更大。”李海燕说。

　　在新政公布之后，资本市场已经对这方面的压力做出反应，致使银行板块在政策带动下持续走低。14家上市银行中，跌幅居前的为兴业银行、北京银行和宁波银行，三家银行最近8天分别下跌了14.59%、13.84%和12.25%。

　　李海燕认为，特别是大量贷款投向地方融资平台之后，地方政府的卖地收入对于资产质量的影响变得很直接，因此，对房价出台一系列的遏制政策会在短期使市场对银行板块的信心有所下降，进而影响银行板块的走势。

　　在房地产业贷款不良率方面，通过已经公布的银行年报可见，公布2009年房地产行业贷款不良率的银行，其不良率均出现下降，其中深发展下降幅度最大，达到3.93%，其次是建设银行和招商银行，兴业银行下降幅度最小，仅为0.01%。

　　王保伦认为，房地产行业贷款对占比和不良率下降幅度较小的兴业银行、民生银行和南京银行压力较大。