深圳式自救楼市终回暖 再次成为中国楼市先锋

　　程明宇（化名）最近忙得焦头烂额，筹划了近半年的深圳项目就要开盘了。销售人员的一言一行，现场的一草一木，24小时不间断地在他脑海预演。“是龙是蛇就看这一回了”，他清楚地知道，这也许是背水一战，如果销售情况不好，公司状况会更差，老板的裁员大刀也许直接砍向他这个销售总监。

　　稍微能让程明宇宽心的是，深圳市场的状况有所缓和。从11月开始，深圳的楼市突然大爆发，“几个11月开盘的项目都取得不错的成绩，有的当月就销售了50%”。“不要死在解放前夕！”程明宇不断地告诫自己。

　　成交持续放大

　　11月，深圳全市成交住宅59.2万平方米，环比增加75%，比去年同期增加了229%，此数据已经恢复到2007年3月的水准。这究竟是波段性的上涨还是全面回暖，市场一直众说纷纭。与此同时，北京、上海的楼市成交量环比也有40%～50%的增加，难道这些重点城市都开始全面复苏了吗？

　　中金公司连续几份楼市周报也显示，11月以来，全国大多数城市成交量保持回升势头。这样的回升已经持续超过四周，但12月开始增速放缓。新政、降息等一系列的救市“强心针”让11月的中国楼市雄起了一把，但没有直接把中国楼市带入春天。12月的北京、上海等地的成交数据都显示成交量增速回落。

　　但深圳的情况似乎有些特殊，进入12月后，成交量有持续放大的势头。从深圳国土局获得的数据显示，12月6日全市成交再次达到406套，随后的几天日成交一直在300套以上，如果情况可以持续，深圳楼市就是直接由波谷跳上波峰。

　　世联地产主席陈劲松(陈劲松博客,陈劲松新闻,陈劲松说吧)表示，成交量可以说明一切，深圳楼市已经度过寒冬。他认为，“成交量的回暖是市场见底的信号，但不是说见底了价格就一定回升”，深圳的调整已经到位，刚性需求已被全面激发。对于深圳楼市是否已经回暖，市场上依然有不同声音，但成交量的进一步放大，已为人们留下足够的想象空间。

　　与去年的狂飙，今年的急降一样，深圳再次成为中国楼市的先锋。

　　不救市VS不死扛

　　与市场的抢眼表现不同，深圳市政府对于地方救市一直显得非常低调，11月市长许宗衡的表态更是让开发商绝了念头。

　　11月14日，深圳市市长许宗衡在接受港澳记者采访时表示，房地产对金融业的影响仍然处在安全可控的范围，深圳楼市应该遵行自己的规律发展，相信随着中央的政策调整，深圳楼市会恢复理性状态。这番话令市场揣测不断。到了11月底，在一个公开场合，许宗衡干脆明确表示，深圳还没到政府救市的地步。

　　深圳是最早游说政府救市的城市，早在半年前，各种机构各种声音都在强调“政府必须救市了”。然而当西安、成都、沈阳等纷纷出台政府直接补贴，上海、广州纷纷在公积金上大做文章之时，深圳反应缓慢，多次举行各部门的联席会议商讨，但都没有结论。

　　“不是不想救，而是地方缺乏有效的刺激手段，从其他城市的救市效果可以看到，如果实施激进的手段，结果可能适得其反，让楼市更加畸形。”一位接近决策者的政府官员向记者透露，市长的态度是，政府再强有力也无法改变市场的供求规律。

　　政府明确不救市，开发商的态度反而可以更决断。“我们唯有不断用价格来试探市场底线。”程明宇表示。与成交量相比，深圳楼市的成交价就让人汗颜了，国家发展和改革委员会公布的11月全国70个大中城市房屋销售价格相关数据显示，深圳依然是房价下调最厉害的城市，深圳新房价格同比跌掉了18%，环比则下跌2.4%。

　　和其他开发商一样，程明宇所在的公司去年也把业务扩张到一些二线城市，其中就包括沈阳的两个项目。“这两个项目占据的资源与深圳相仿，但我们在沈阳就不会降价。”程表示，沈阳市政府的救市态度明确，一度由政府发起开发商“不降价联盟”，现在政府更计划不修建经济适用房，反而让有资格申请经济适用房的市民自己购买商品房，每户发放5.5万元补贴。“如果这个时候我们降价，那才是脑子进水了。”但程明宇也坦言，现在沈阳的市场非常冷清，基本没有成交。“先耗着吧，只要政府态度明确，发展商观望的成本也不是太高。”

　　比较两地的情况，程明宇的总结颇值得玩味：深圳考验的是（开发商）的营销能力；沈阳考验的是（与政府）的谈判能力。

　　深圳式自救

　　深圳成交量的持续回暖代价非常简单，那就是把“价格往地板上打”。市场也正在强化这种状态，中原地产的研究报告显示，11月销售状况良好的项目，都是“性价比”较佳者。销售表的前6位都是当月开盘，定价相对较低的新盘。

　　而一些重新定价的“旧盘”也取得不错的销售情况，例如华侨城（企业专区，旗下楼盘）纯水岸在打出7折的优惠价格后，这个均价每平方米4.5万元的豪宅产品11月也卖出了17套。位于梅林关口的豪宅星河丹堤11月中旬也推出两栋特价房，1.2万元/平方米起，而此前起价是2.1万元/平方米。市场的反应也非常正面，据第三方机构统计，该盘当月成交了158套。

　　其实从10月开始，深圳的各大楼盘就开始酝酿降价，蛇口一处此前售价在4.5万元/平方米的豪宅打出特价，起价降至约2.2万元/平方米。据中原地产的报告显示，降价的楼盘都取得不同程度的销售增量，一些坚持不降价的楼盘则维持原样。

　　“不降价行吗？后浪推着前浪走啊，”一位开发商私底下抱怨道。从11月开始，深圳新增供应开始不断增加。数据显示，11月份，深圳全市58万平方米的新增供应比10月增加超过一倍。而这种情况正在加剧，12月份深圳楼市将更为“热闹”，全市预计超过20个楼盘开盘，供应住宅超过100万平方米，环比再增加一倍。在这种情况下，开发商的销售压力可想而知，“而降价成为提高成交的不二选择”，上述开发商直言。所以中原地产预计，深圳12月的楼价还会持续下跌。

　　“深圳房地产市场回暖，最为根本的原因是在房价全面下调，”易宪容认为，目前的房地产市场问题，根本上也是价格调整问题。房价调整深度越大，市场需求越是容易释放出来。（龙飞/文）