九千亿经济适用房巨单砸向何处 房市影响如何

　　这次受世界金融海啸冲击的，首当其冲是广东省东莞一带，据媒体报导有几千家企业受其影响，或倒闭或停产。在救不救这些企业问题上，广东省委书记汪洋一再强调：政府不盲目救落后生产力，并称：金融海啸压力催不垮广东，企业必须加快产业升级与转型才是唯一出路。近日，温家宝总理三下广东考察企业，自称是为中小企业打气、鼓劲，鼓励企业自主创新。显然，温总理和汪洋在对待这个问题上看法并不一致，主要是两人的位置不同，思考问题的出发点自然就不一样。从道理上讲，汪洋讲的是对的，但问题是几十万为此而失业的大军主要来自于安徽、湖南、江西等内地城市，并非广东籍人员，而总理是从稳定大局出发，更看重于全国总体的安定情况，从政治上看，稳定更重要，也就是说有些理论上正确的东西在实践上未必能行得通。最近万科董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)（王石博客）在一次论坛上，也讲了与汪洋同一道理的话：政府没有必要去救发展商，市场淘汰与破产是很正常的事。但如果从建设部或更高的层面看，要考虑问题也肯定不会如此简单。经济适用房的存在与发展，与上面讲的例子有很类似的道理，从房地产基本理论来讲，按房产属性来划分，只有廉租屋和商品房两类，但由于我们以前欠账甚多，近年来房价又上升幅度过快，两个极端之间反差太大，因此在不得已的情况下，搞了一个不伦不类的经济适用房（各地还搞出一些如：限价房、准商品房等稀奇古怪的概念）。出发点是想解决一些既不够住廉租屋的标准，又买不起商品房的所谓“夹心层”人群，从前几年已经搞得经济适用房来看，效果并不很理想，主要问题是两个：一个是出现开“大奔”车的人来买经济适用房；把国家对经济适用房让利优惠又转移到有钱人的身上去了；另一个问题是经济适用房造好后无人购买，主要原因是选址偏僻、生活成本过大，实际的效果和经济适用房建设的初衷并不一致。最近我看到经济学家茅于轼老先生劝年轻人别买经济适用房，说对社会发展没有好处，但茅于轼老先生的道理讲错了，他认为50万元成本的经济适用房政府以30万元卖给消费者，非但没有创造价值，而且对社会进步起到阻碍作用，其实他老人家理解错了，经济适用房只是政府在免去一些相应配套税费后，是政府通过招标方式委托发展商建造，发展商有5%左右的微利，因此经适用房的主要问题不是在于是否亏本买卖，是在于以下几个问题没有很好解决：

　　1、经济适用房至今定位不清。

　　政府如果在今后几年要大量建设经济适用房的话，对于特定的消费对象如果含糊不清的话，那就重新回到以前计划经济年代，但问题是我国今日消费者的结算体系仍然是以货币结算为主、信用结算为辅的机制。只要有货币结算，相当人群的灰色收入你就无法统计，所以要选定经济适用房的购买对象，你只能以职业来划分，但职业只能是粗线条划分，同一个职业收入相差几倍、十几倍的甚多，至今没有找到一个合理的划分方法。

　　2、经济适用房的两大难题：选址与价格。

　　以上问题是实践中已经暴露出来、没有得到一个很好解决的方案，其中的深层次原因，在选址较偏僻的经济适用房，即使政府解决了各类配套和交通问题以后，而这部分的居住群体决定了他们的职业在市区为主，遥远的路途和他们的生活成本又构成一对新的矛盾，如果在离市中心较近的地块建造经济适用房，如果容积率没有一个较大突破的话，高昂的成本又和经济适用房的价格相违背的。

　　3、在以上两个问题没有很好解决之前，盲目扩大经济适用房的覆盖面会对商品房市场造成打击。

　　中国的房地产市场中的一些要素都是相关联的，如：廉租屋建设的主要资金来源于土地出让金，而保障型住宅建设用地与商品房建设住宅用地也有严格的比例关系，经济适用房建设的盲目扩大会使得原来应该购买商品房的消费者也被纳入经济适用房的覆盖面，无疑对商品房市场会有一个严重的挤压效应，使目前观望气氛凝重的房地产市场更加雪上加霜，如上海市在环线外旁的经济适用房与商品房的价格差距已经不大了，所以政府投入9000亿巨单建造经济适用房同时，除了在宏观上把握好经济适用房和商品房的“度”之外，从理论与实践上有两个方面应予重点考虑：

　　1、把经济适用房统一纳入廉租屋范畴，只采用租赁的办法来解决不同层面人群的住房问题。

　　A、对处于最低生活线的人群仍然按照目前的办法，政府逐步扩大廉租屋中的实物体系配租比例，这部分人群承担廉租屋租金中的10%左右租金，其余政府补贴，并逐步根据实际情况扩大覆盖面。

　　B、对超出这部分最低收入的，可根据每个城市制定的标准申请租赁经济适用房，其租赁价格一般是经济适用房成本的40～50年的折旧费用，这样做的最大好处是租金低廉，较低收入者能承受，对刚工作的青年有一个住房缓冲期，并且不必设定什么人为的退出机制与交易年限，因为经济适用房的面积较小，当他赚了钱以后，人的自身本能会使他退出租赁的经济适用房，而向商品房市场过渡，而其退出的经济适用房又成了下一轮新的需求者所受用的房屋，这样一来，对经济适用房的投入有一个“临界点”可以测算，并可以长期循环使用，同时也间接地支持商品房市场的良性发展。

　　2、政府在建设经济适用房应该和建设廉租屋的思想一样，首先要有“亏本”的概念，经济适用房和商品房市场实际上是互动的两个市场，通过廉租屋（包括经济适用房）的建设从而使商品房市场稳定、健康、均衡发展，政府通过逐年收入的土地出让金、税收等费用，反过来又可以支持廉租屋的建设力度，这个体系理顺以后，每年逐步扩大覆盖范围，即使人们已住到经济适用房中，中国人的传统文化属性仍然会使他想方设法增加货币积累一直到购买商品房。 (编辑：房若隔世)