金融时报：楼市新政对房地产股作用积极

　近段时间，房地产的“利好”措施不断出现。之前18个城市出台了相关有利于房地产的政策，而日前国务院常务会议对房地产行业表态定调——要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。

　　A股市场上，房地产股在近期不断“制造”集体上涨局面，即便本周二房地产行业指数跌幅位于当天行业第一，其依然成为近5日沪深股市唯一收红的行业指数。

　　本次中央楼市新政是否会成为房地产股见底的“信号”？未来房地产股向何处去？

　　据不完全统计，自去年高点以来，房地产个股的平均跌幅超过七成，更有不少地产股的跌幅达到80%以上，表现明显差于市场整体指数。房地产个股大幅下跌的原因，除了市场整体走熊之外，更重要的在于行业增速的大幅下降，房地产价量齐跌，销售不断萎缩。

　　近几年，国家针对火热的房地产市场持续出台了包括税收、信贷、土地、开发和交易等系列紧缩调控政策，政策的积累效应终于在二套房贷政策出台后的2007年四季度开始显现，一路上涨的房市掉头向下。以深圳为首的城市房地产市场量价的大幅齐跌，主要城市成交量大幅萎缩、价格也出现不同程度的下跌，住房消费萎靡不振。全国房地产当月投资增速数据显示，2008年8月份较6月份下降一半，销售回款大幅下降，因此有研究预计，2009年全国房地产投资增速将下降至零。

　　同时，美国次贷危机加速了国内外经济下行的速度。中投证券研究员就此指出，启动内需拉动经济成为必然，房地产涉及的产业链长，房市不振不仅不能提振下行的中国经济反而将拖累经济，房市过度波动也将对经济金融稳定构成威胁，恢复适度住房消费成为必然选择。

　　近段时间以来房地产的“利好”措施不断出现。今年下半年以来，已有超过18个城市出台“救市”政策，主要表现在两个方面：一是给予住房公积金贷款一定的优惠，提高贷款额度等；二是减免税费、给予补贴，如减免契税、二手房降低契税等。从市场反应来看也收到了一定效果，如重庆、北京、天津、上海部分城市成交量环比有所上升，其他城市销量下滑的势头也有所减缓。

　　在全国不少城市纷纷开始出台有利于房地产的政策之后，业内人士也将此寄望于中央政府的表态。对于此次国务院常务会议对降低交易税费，支持居民购房的正式表态，有分析指出，这代表了中央对地方救市行为从“默许”转为公开支持，意味着中央对房地产的态度已发生了根本性的转变，未来的政策方向将立足于保障性住房建设和支持居民购房。

　　“这是自2003年起，政府对房地产的态度由限制首次转变为鼓励。”知名证券研究机构申银万国表示。“预期未来各地方和部委将贯彻中央主基调，救市的核心要围绕提高居民的购买力水平。”

　　受政策鼓舞，近期房地产股逐渐走暖。有统计数据显示，房地产板块近5日机构净流入资金有3.02亿元，机构5日增仓0.3%，其中机构资金增仓的股票有栖霞建设、中华企业、金地集团等。

　　不少证券研究机构也开始看好部分房地产股的投资机会。日信证券研究员分析指出，估计在未来半年内，房价将停止下跌。在房价见底之前，房地产股作为对房价的预期将首先见底。从现在开始的3个月内将是买入房地产股的历史性机会。作为投资品种，以万科为首的大地产股是首选。东方证券研究员同样认为，从地产股的估值水平来看，目前仍处于价值投资区域，建议超配房地产细分行业龙头公司，给予保利地产、金地集团、招商地产、万科、荣盛发展、冠城大通、华发股份、陆家嘴、浦东金桥、张江高科“买入”评级。

　　但也有分析指出，中央或地方的政策，在一定程度上能缓解房地产市场的压力，但不能改变行业的趋势。申银万国认为，由于短期内房地产市场很难爆发出重大不利因素，而政府的左侧行为将为市场提供一定的支撑，股价下行的压力整体减弱。而基于不断强化的政策预期、前期积累的部分刚性需求可能在第四季度释放的判断，房地产业短期的投资机会仍然来自于反弹。

　　“政策在于平滑行业的运行周期，无法真正改变行业运行的趋势。”申银万国的观点并不乐观，并维持地产行业中期“中性”评级。

来源：金融时报