有风险才收益高 海外"抄底"买房你准备好了吗？

近一段时间以来，愈演愈烈的次贷危机也引发了全球性的资产价格缩水，作为危机源头的海外房地产价格更是出现了程度不一下跌。

虽然未来市场仍有可能出现进一步的下探，然而，许多精明的投资者却已经开始准备起来了，他们认为房价的调整或许正是逢低介入的好时机。海外置业需提前做好哪些准备？本刊专访了有关专家和三个海外置业者的真实故事或许能给大家一些启示。

危机引发全球资产缩水

由美国次贷危机引发的金融风暴正在向全球扩散，而作为危机源头的房地产市场尤其是美国的房价也出现了明显的下跌。从美国全国地产经纪商协会(NAR)公布的数据来看，在美国149个都会区中，有100个地区的独栋式房屋均价下跌，显示美国2/3城市的房价皆见下跌。

其实不仅是美国，包括英国、爱尔兰、西班牙等欧洲国家房地产市场的价格也出现了下降，据法国农业信贷银行近日公布的一项研究报告显示，法国房地产市场正在实现软着陆，2008年其二手房市场将会出现明显的回落。与此同时，亚太地区的房地产市场也显现了颓势。日本国土交通省日前公布，东京部分地区房价出现暴跌三成，种种迹象表明，日本楼市已出现明显的降温迹象。 而向来十分活跃的中国香港地区楼市，近来也明显走软，对市场的预期也大不如前。

另辟溪径去海外购房

这是我们无法回避的现实，资产缩水、房价下跌，但许多精明的投资者却从中发现了机会，那就是做好准备，另辟溪径去海外购房。一位投资者这样打趣道：“现在海外资产的价格出现了明显的回落，而且未来房价还有可能进一步下探，然而我们正好可以利用这个机会多做‘功课’，等时机成熟时去海外购房。其实这次危机正好给我们提供了‘抄底’的机会，而房地产无疑是一个非常好的选择，现在可以做一些准备工作，对海外的房地产市场进行多方面的了解，以等待机会的到来。”的确，许多历史经验已经表明，在危机发生过后购入那些有潜力的不动产，往往会在日后产生丰厚的回报。

其实，之所以海外房产会进入投资者的视线，其中一个最为关键的原因还是价格。随着内地房地产价格的不断上涨以及人民币升值的作用，海外房产在价格上早已不是什么高不可攀了，在有些方面甚至还显得更为便宜。比如目前在上海一套中心城公寓的价格不会少于300万元，这相当于40万美元，这在美国已经可以买到一座带游泳池的别墅了。据了解，美国房地产市场经过近两年调整，平均价格已经从高峰回落了30%~60%不等。有投资者这样认为：“原来觉得海外房产高不可攀，但现在市道变了，反而是那些美国人没钱买房子，所以你如果有实力，这完全是个不错的选择。”

在这种情况下，随着美国“次贷危机”引发的全球资产缩水不断加剧，一些嗅觉灵敏的内地投资者萌发了投资海外房产市场的想法。

深入了解做好准备

在当前的准备阶段，最为关键的还是要对市场的方方面面进行深入的了解。其实，有意投资海外房产的购房者早已不在少数，记者也曾接到了多位投资者的电话，他们共同的问题就是：“海外房地产市场的确值得关注，但究竟如何去那里买房？又要注意些什么问题呢？”对于他们来说最迫切的问题就是，投资的方向有了，紧接需要掌握的就是实战经验。于是，在接下来的这组文章中，我们就试图来回答这些问题。

这次，我们的记者采访了三位有海外购房实战经验的投资者，他们的经验可以说各具特点，读来也让人颇受启发。李海东是位典型的多元资产配置者，作为先富起来的一族，他领先一步地把触角伸向了海外，而风光秀美的澳大利亚则成了他的目的地；于振是位房地产市场的老法师，但他仍然没有逃过“次贷危机”的厄运，这也在一定程度上给我们提示了海外购房的风险；俗话说“近水楼台先得月”，中国香港地区是内地投资者在海外置业时常常会想到的一种选择，那里的市场非常活跃，机会同样也很多，而林旭东的经历恰恰说明了这一点。

从这三位投资者的经历中我们可以发现，海外购房还是需要许多技巧，最主要的原因是，海外地区与内地的房地产市场相比差异很大，如果我们仍然套用内地的思路去那里购房，显然是要栽跟头的。

不少专家认为，海外购房虽然有着一定的优势，但同样也存在着不少风险。比如在澳大利亚，风险主要可能存在两个方面：一是澳币贬值，因为买房是用澳币支付房款，澳币贬值对于投资者可能造成损失；另一个方面则是地点的风险，即选择在澳大利亚的什么区位和城市买房，这需要投资者对当地经济发展和当地居民的生活习惯有所了解。

总体来看，投资者可以从“内外有别”的角度来评估海外购房的风险。第一是政策，海外不同地区的购房政策都不一样，对此购房者一定要了解清楚，然后再做出购房的决定；第二是税费，不少海外地区的税收体系相当复杂，如美国的物业税根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且据不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，这对于投资者收益影响还是很大的；第三是贷款方式，不同地区的贷款政策都不一样，首付比例也不尽相同，这显然会对投资者的资金运用带来影响；第四购房流程，不同地区的购房流程也是千差万别，对于购房者来说，必要时可聘请当地的律师来提供帮助，这样也可以少走许多弯路。

明确目的后量力而行

专家提醒，去海外购房一定不能盲目，必须对自己的购房目的有明确的了解。从目前来看，有这样一些群体需求增长较为迅速，他们会成为海外房产与交易的主流：一是留学生家庭，有在海外长期居住需求并希望通过物业投资获得回报；二是有移民或海外度假需求的人群；三是在内地投资渠道狭窄的现实环境下，海外置业不失为一种优化资产组合，也是分散投资风险的选择。

虽然购房的原因可能千差万别，但只有明确了目的，才能制定长远的计划，从而做到进退自如。

同时，购房者应该树立一种国际化的视野，其中首先值得关注的是中国香港和中国澳门，香港楼市的活跃是众所周知的，同时随着澳门经济的快速发展，其楼市也是日益受到外界的关注，另外中国台湾地区的房地产市场也正逐渐进入人们的视野。其次，像澳洲、加拿大、阿联酋、新加坡等国家和地区也是热门选择。当然，还有不少“冷门”地区也可以发现内地购房者的“踪迹”，其中的关键还是因为各人的需求有着巨大的差异。

最后，量力而行仍然是大家不可忽略的原则。一般来说海外买房都是长期投资，在持有的过程中不仅会有大量的现金流支出，而且还可能会有各种税费的产生，对此购房者就要提前根据自己的实际能力来做好财务规划。

来源：网易财经