房地产政策着力点是“投资”而非“托市”

尹中立
　　中国社会科学院金融研究所研究员
　　
     房地产政策转向并非“托市”10月17日晚，有关国务院常务会议部署今年第四季度的工作重点公布的信息中可以看出，中央的房地产政策开始出现明显的改变，如果说从2005年“国八条”开始，到2007年的“国六条”，再到2007年“二套房政策”，都是抑制需求的话，那么，最新的中央政策则是开始刺激需求了。
　　我注意到，在今年第四季度的工作部署中强调“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。这与以前的政策的确有很大的差异。
　　但仔细研读，笔者发现中央的政策着力点是“投资”而不是开发商期待的“托市”。在“降低住房交易税费，支持居民购房”之前是“加大保障性住房建设规模”，显然，抑制需求的政策的确在松绑，但这个变动不是为了让老百姓去买开发商的商品房，而是买由政府提供更多的经济适用房或限价房。
　　为什么会有这样的结果？我认为中央主要出于三方面的考虑，一是房价泡沫依然没有消除，房价与老百姓的购买力之间还有不小的差距，如果强行地把价格“稳定”在目前的水平，效果不会太好，只是浪费市场调整的时间，如同给患了阑尾炎的病人吃止痛药一样。二是刺激投资的需要。在国际金融危机的背景下，我国的出口面临下降，增加投资是政府调节经济增长的最有效手段，增加住房保障支出不仅可以增加投资，而且可以解决民生问题，可以一箭双雕。第三是美国金融危机的教训，美国次贷危机的本质是房地产价格泡沫破灭造成的，如果人为地维护房价泡沫，对经济及金融的危害会越来越大，最后将不可收拾。我们的房价泡沫是不争的事实，如何让这个泡沫软着陆是政府面临的挑战，但无论如何不能“死扛着”。
　　如果“加大保障性住房建设规模”的政策措施能得到执行，那么，虚高的房价将会快速得到回落，我国房地产市场又将回到健康发展的轨道，但同时，开发商们面临的挑战是不言而喻的。
　　虚高的房价必须降下来
    眼下，各地方政府都在出招刺激本地的房地产市场，试图稳住房地产价格，从而使房地产投资不至大幅度滑落。笔者认为，这种做法如同给患了阑尾炎的病人吃止痛片，即使暂时缓和了病人的痛苦，但会使事情变得更糟糕，因为此举延误了治疗的时间。阻止目前高房价的回落将延缓本轮经济调整的时间，于国于民都不利。
　　我理解地方政府的苦衷，因为没有房地产投资的增长就没有GDP的增长。房地产在经济增长中的作用是任何人都毋庸置疑的。在我国的GDP中，固定资产投资占比超过50%，而固定资产投资中房地产投资占25%左右，制造业占30%左右，基础设施占20%左右，如果房地产投资跟不上，会直接影响到制造业投资和基础设施投资。因此，房地产投资在投资中具有决定性的作用。
　　1998年，在亚洲金融危机之后，我国启动了住房消费，正是房地产业的崛起，才使中国经济成功摆脱亚洲金融危机的泥潭，维持了长达7年的经济繁荣。但10年后的今天，如果还延续老路，通过给房地产行业以各种优惠政策（主要是信贷优惠政策）的方式刺激投资的话，效果不会好。因为，当前的房地产市场主要矛盾是房价太高，而需要买房的人收入有限。
　　要化解这个矛盾，必须让虚高的房价降下来。在需求不济的情况下，力挺房价的做法只会给市场传递一个错误的信号，延缓市场调整的时间和节奏。但我们也应该清醒地看到，市场调节的结果必然是房子降价，但开发商利润大幅度降低，会严重影响其再投资的积极性，不利于经济的平稳增长。
　　完善住房保障制度是关键
    为此，我建议从完善住房保障制度入手，确保投资增长与改善民生一箭双雕。
　　1、建议中央财政设立住房保障专项基金。从2005年以来，中央一再强调调整住房结构，完善住房保障制度，但在落实过程中，没有有效调动地方政府的积极性，成效并不明显。如果中央财政设立住房保障专项基金，对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付，可以有效调动地方政府在完善住房保障制度方面的积极性。
　　2、建议将住房保障制度的覆盖面扩大到当年新增住房面积的20%以上，让30%左右的低收入群体享受政府的政策优惠。尤其要关注刚刚走出校门的大学生的住房保障问题，很多农村出身的大学生是依靠助学贷款完成学业的，在步入工作岗位之初即有还贷的压力，根本无力自行解决住房问题。解决这些大学生的住房问题不仅有助于构建社会主义和谐社会，而且有助于缩小城乡收入差别，提高我国城市化和工业化的进程。
　　3、对保障用房应该采取封闭式运行。目前的经济适用房在运行过程中出现很多弊端，其关键在于管理及分配上存在问题。应该将经济适用房的单位户型严格控制在一定范围内（如50平方米左右），禁止在二级市场自由买卖经济适用房。居住在经济适用房里的居民收入水平提高后，只允许将经济适用房卖给政府，由政府按照适当的价格回购。此举可以有效杜绝个别人在经济适用房制度上的寻租行为。
　　4、要着手构建具有中国特色的政策性住房金融体系。全世界所有的人口大国和经济大国都有自己的政策性住房金融体系，这是住房市场的特殊性决定的。我国城市居民购买住房的主要资金来源是商业银行的贷款，其结果是老百姓的还贷压力沉重。如果遇到通货膨胀，利率的大幅度调整将直接影响到民生问题，影响到银行体系的稳定。
　　建议在现有的住房公积金制度和住房置业担保体系的基础上，构建我国的政策性住房金融体系。

来源：上海金融报