政策松动难改下跌趋势 地产股谨防“见光死”

每经记者 朱秀伟

    在 “保增长”的前提下，继财政部、国家税务总局周二公布调高部分商品出口退税税率后，昨日财政部又出新政，继续加大保障民生投入力度，其中几项关于救房市的措施最惹人关注。不过一些业内人士认为，这对房地产板块的影响不会太大，政策松动也难改房价下跌趋势。 

多项政策拯救房市

    中央在10月17日召开的国务院常务会议上，已经明确提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，加上前期接连曝出的地方政府出手救房市的消息，可以说此次出台相关政策是顺理成章。不过，此前市场传闻的购买二套住房贷款首付比例下调等政策并未出现松动，显示此次政策主要指向是首次置业者。

    此次出台的关于房市政策主要包括以下几方面：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，此前对非普通住宅一般征收3％的契税，普通住宅契税1.5％，下调比例符合市场预期；此前对个人销售或购买住房征收的印花税也暂免征收。

    由于在实际交易中，本应由卖方承担的增值税往往是被转嫁到买方，因此此次政策调整对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。

    另外，最低首付款比例调整为20%，此前很多商业银行发放按揭贷款时往往要求30％的首付。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。另外，加快廉租住房建设，扩大廉租住房租赁补贴范围，以及将近日发布城市低收入家庭资格认定办法也与房市有关。

    加上前期出台的降息措施，是否真的意味着房市冬天的结束呢？很多分析师的答案是否定的。

地产股可能会“见光死”

    房地产板块近一段时间的走势相对稳健，一些股票强劲反弹，比如万科A从9月18日的最低价4.8元涨到昨日7.2元，最大涨幅高达50％，保利地产、中粮地产也有不错表现。在大盘创出收盘新低的时候，房地产板块有如此表现，很大一部分原因就是来自于对房市政策松动的预期。不过，业内人士认为，由于前期房地产股反弹幅度较大，投资者要提防“见光死”。

    从降息、存款准备金率下降，到各地方政府出台刺激房地产行业，再到昨日出台的政策，目的很明显，就是刺激需求，提高购买力，防止房价出现大幅度波动。但很多分析师认为，房价向下的趋势不会改变。

    上海证券分析师沈莉给房地产行业最新的评级是“中性”，她认为政策的出台在一定程度上能提高购买力，但本轮房地产调整的主要原因是房价收入比过高，有效需求不足，政策调整作用有限。国金证券的分析师曹旭特认为，房市销售不会立即好转，但相关政策松动可以减少房价大幅波动的可能性，降低上市公司业绩下滑的风险。

    由于较差的销售数据以及毛利率将在三季报陆续反映出来，而前期地产股已有较大幅度的反弹，因此地产股短期走势难言乐观，甚至不排除出现“见光死”的走势。估计后市还会有政策继续出台，因此短期调整幅度过大的股票，长线投资者可逐步介入，特别是龙头股万科A、保利地产、招商地产等。

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