房地产：中央政策松动如期而至 利好行业回暖 1. 政策松动如期而来,符合我们预期。从8月底开始,我们就发布了针对房地产政策松动的系列报告,在10月20日《政策松动将带动地产股的恢复性上涨》的报告中,我们判断:后续中央层面的政策松动已经是箭在弦上,政策随时都有可能出台。因此本次中央层面政策松动的时机来看,和我们的判断基本一致。从中我们更加可以肯定,房地产将成为“保增长”的有力杠杆。
2. 政策力度较强,将有力提升刚性需求的实际购买力。虽然此次政策松动主要针对首次购房从交易税费和贷款成本两个方面来提升有效需求,但我们认为政策的力度比较强。税、个人售房土地增值税和印花税的减免基本在预期之内,但中央却同时肯定了前期地方政府对楼市的“救市”行为,我们相信这对于转变市场房价大跌的预期有着非常积极的作用。
另外,商贷利率优惠加大、首付比例降低和公积金贷款利率的调低将在降息周期中通过累积效应直接、有效地提升购房者的购买力。根据我们粗略估算,按照80万总价的首套住房商业贷款40万、公积金贷款20万,均为20年来看,此次出台政策后的月还款为3965.96元,而9月16日近期第一次降息之前的月还款为4345.5元,月还款减少379.55元,降幅为8.73%,若是商业贷款比例加大,降幅将更加明显。
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