房地产：政策调整将降低银行利差收益

中国人民银行决定，自2008年10月27日起：

①商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；

②金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持，适当予以提高对非自住房、非普通住房的贷款条件；

③下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点；

④汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

政策调整旨在稳定房地产市场。

我们认为，可能的政策效果是刺激小部分自助房产需求，而无法改变既已形成的房地产行业下滑趋势。其中，由于税费减少幅度相对较大，二手房市场较一手房市场相对活跃。

政策调整将降低商业银行利差收益。

由于商业银行目前尚无具体细则出台，我们结合政策预计可能的影响包括：

1.已有住房按揭贷款将通过转按揭降低已有贷款净利差。

2.新增贷款执行新利率导致净利差同比下降。

3.新增贷款规模增长可以抵消部分负面影响。

主要影响将体现在2009年。

政策将从2008年11月1日执行，对2008年的业绩影响较小。我们的测算基于2009年预测贷款规模和生息资产结构进行，采用5年期贷款利率下浮15%作为本次调整前的按揭贷款平均利率。综合来看，本次调整对行业贷款收益率的负面影响21BP，将减少2009年净利差11BP，减少2009年业绩6.97%左右。其中，对净利差负面影响最大的六家银行依次是：兴业（-18BP）、深发展（-14BP）、招行（-14BP）、中行（-13BP）、浦发（-13BP）、宁波行（-13BP）。

长期来看，有利于降低按揭贷款风险成本。

目前房地产市场调整制约了按揭贷款规模的增长，但不改变按揭贷款是银行优质资产的本质。长期来看，按揭贷款市场必然随着经济增长和居民财富的增加稳定增长，利率下调减少了还款压力，对资产质量影响正面。

商业银行风险定价能力面临挑战。

该政策赋予商业银行在个人住房贷款上更大的自主权。银行可以根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，自主确定首付款比例和优惠利率。对商业银行的风险定价能力提出挑战。

维持行业“中性”评级。

此次政策调整对商业银行整体影响负面，维持行业“中性”评级。

来源：网易财经