房地产行业真正拐点 还需3到4次小幅降息

　　中国人民银行决定,从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存款基准利率下调0.27个百分点至3.60%%;一年期贷款基准利率下调0.27个百分点至6.66%%;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。这是央行本年度第三次,本月第二次降息。

　　我们认为本次降息的主要目的依旧是防止经济衰退,其着眼点是力图保证经济体系安全,而并非针对目前低迷的房地产市场。

二、降息对地产行业的影响

　　1、对地产企业财务费用有降低,但作用不大

　　虽然在短时间内连续三次降息,但是连续降息对于房地产企业财务费用的累计效果目前依旧并不明显。从我们测算的情况来看,降息对于重点上市公司业绩的最大增幅为0.74%%,对全体地产上市公司的平均净利润影响为0.33%%。

　　2、降息加救市,购房刺激的积累效果部分显现

　　在连续三次降息和最新的“财政部十点”的综合总用下,刺激购房的累计效果开始有一定程度显现。如果采取首付20%%,购买一套100万总价的房子,采取等额偿还方式还贷20年,通过对第一次降息前和本次降息后的静态还贷进行比较,我们发现在降低利率后,还贷总额比降低利率前累计减少17.7万元左右,占房屋总价的17.78%%。目前而言此对进一步刺激房地产消费,形成一定利好。

　　三、预计行业拐点至少还需要3到4次降息

　　如果按照长期贷款每次下降27个基点的幅度计算,我们认为地产市场可能再3到4次降息后开始出现行业拐点。主要在于按照目前90平米主要户型计算,再经历3到4次小幅降息之后,总还贷成本可以比第一次降息前累计减少10%%以上。这与我们之前对房价下降空间的预期相一致。因此,我们认为3到4次小幅降息可以相应刺激出更多真实购买力以支撑房地产市场的成交水平。

　　四、投资建议

　　由于目前行业拐点并没有真正来临。预计最早在09年下半年市场才能真正有所起色。我们短期内继续维持对行业的“中性”评级。

来源：和讯网