房贷新政导致存贷倒挂 银行贷与不贷左右为难

　　各大商业银行房贷细则为何难产？中国银行（601988，股吧）房贷部一位资深分析师道出了其中原委，一旦实施房贷新政细则，银行将面临利率倒挂的负收益局面；同时数额庞大的存量客户和上百亿贷款余额该如何处理也成为各大银行一再延迟推出房贷细则的根本原因。

　　房贷新规出台一周无人喝彩

　　上海市民高小姐最近频频接到银行服务人员的热情电话，纷纷询问为她制做的房贷计划书是否可行。今年已经27岁的高小姐是土生土长的上海人，因为年底前自己在上海的老房子即将动迁，为此她近期正打算在上海中环线区域内购买一套70多平米的住房，一来作为老房子拆迁时的过渡住处，二来也准备作为自己今后的婚房。

　　近期随着“银行房贷将有新优惠政策”消息频频见诸报端，高小姐也不由得心动起来。10月底，她随即跟几家银行沟通了一下住房按揭贷款。11月5日，高小姐向记者抱怨：“银行的人说，在新的房贷细则还没有出来之前，他们会按照七折优惠利率帮我做计划书。但最终批不批准还要看银行内部的决定。”

　　随后，本报记者以普通消费者身份拨通了建设银行（601939，股吧）上海分行某营业厅房贷部电话，一位工作人员证实，目前该行对客户的房贷计划书中并不确定最终的利率折扣优惠数额。“我们只能提醒客户，在贷款申请书中可以提出七折的贷款利率优惠，但是至于能否申请成功，还需要看银行内部的决定。”

　　10月22日，央行宣布从10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。根据央行通知，各大商业银行原本应该在10月27日之前就敲定相关的贷款细则。但新规出台至今已经一周有余，却仅有农行、交行、光大银行、建行4家银行回应出台细则，其中农行、光大两家细则重新回炉，而另两家则对细则界定模糊。

　　10月28日农行打破沉默率先出台房贷细则后，仅过了一天便召回新细则，理由是：将等待央行下调利息后再推出新细则。11月3日光大银行也推出了房贷细则，仅仅活了5天，光大随即以“该细则与银监会的规定不符”为由，将其重新回炉。其余几家的房贷实施细则中，仅对新增客户的首套房贷进行了界定，但对最重要的第二套个人住房房贷以及如何界定第二套房贷、改善型住房等问题却恰恰没有明确提及。

　　恒生银行一位负责人直言：“可以这么说，现在所有的银行都没有出台具体的实施细则。而且有了农行和光大两家的前车之鉴，现在各家银行按兵不动，就等着看上层的沟通结果后再做定论。”

　　受房贷新政可能引起银行负收益的影响，最近一段时间多家银行的房贷业务基本处于真空状态。建设银行上海分行房贷部一位工作人员告诉记者，“一旦银行按照7折利率计算，5年档的利率就将出现倒挂”。对方为记者算了这样一笔账，目前银行5年期以上的贷款基准比例是7.2%，如果打七折后则是5.04%，而5年期人民币存款利率是5.13%，利率倒挂对银行而言就意味着负收益。“所以从利益最大化的角度讲，银行是不愿意出相关的细则的，所以也就导致了现在各家银行迟迟没有动静的局面。”

　　房贷细则难产另有深层原因

　　据悉，此次房贷实施细则难产另一大原因还在于，房贷新政对各大行数量庞大的存量客户和贷款余额并未提供切实有效的处理规划。中国银行上海分行一位资深房贷分析师告诉记者，一旦按照央行新规，自住房第一套贷款利率下调30%，各大行数额庞大的贷款余额无疑将遭受惨痛的割肉。

　　对方透露，以中国银行为例，仅该行在上海浦东地区的某一支行，其房贷余额就在三四十亿元左右。如此推算下来，中国银行在上海地区的房贷余额数量之庞大便可想而知，而这还仅仅只是中国银行一家。“从消费信贷政策实施至今，银行有大批量的客户并且数量巨大，这批客户怎么处理？更重要的是实施房贷新政后，银行的贷款余额又该如何处理？说到底，银行不可能不赚钱。”

　　此前，亦有银行业人士认为，此次房贷细则难产的原因还在于监管层部门意见不统一，可能存在冲突。《华夏时报》记者从央行上海总部了解到，央行此次完全将房贷细则的制定权全权下放给了各地的商业银行，“人民银行不会出尔反尔，我们不会采取任何措施来阻止银行发布细则。同时，对于其他监管机构的做法，我们也不便进行评论”。

　　本报记者从部分银行获悉，最近银监会已经下文，要求各大银行继续严格执行之前的二套房贷细则。即，对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，首付比例20%，但对于其他客户首付比例和利率政策则继续执行央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，下称359号文）和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）规定。