昨日，SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)新购中关村近6万平米的综合项目，更名中关村SOHO。与公司此前地产项目相比，中关村SOHO可谓小之又小。但虽如此，该项目使得SOHO中国西扩落下第一枚棋子。

项目原名"金和国际(论坛像册户型)"，2005年项目用地出让饱受冷遇。原因则是中关村西区写字楼市场极度饱和。在2008年的新行情下，该项目嫁入SOHO中国会有怎样的新局面?而该项目也将成为潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)真正圆梦中关村的重要一步。

西扩的第一站

就在潘石屹提价售楼风波未平之时，SOHO中国有限公司(下简称SOHO中国，0410.HK)昨日传出消息以8.9亿元向中冶新奥正诚房地产开发有限公司购得中关村一综合项目。

据了解，该项目位于北京中关村区域核心地段，是写字楼与商业零售的综合项目，该地块占地面积为5654.39平方米，总建筑面积为58850.44平方米。项目将被重新命名为"中关村SOHO"。而该项目也是SOHO中国从东部西进的第一枚棋子。

SOHO中国创办10多年以来，其发展多在北京东部CBD一带。而对于一家深耕北京的商业地产开发商而言，从布局发展而言，进军西部商圈也相当重要。该项目的购入将使得SOHO项目在京布局更加丰富。

事实上，SOHO中国西扩早有行动。2006年10月，有媒体报道，潘石屹希望以参股或以买断的形式开发位于西直门外200米的华正大厦，项目为韩建集团所有，总建筑面积20多万平方米，而潘石屹也和韩建集团有过谈判。此说法曾得到潘石屹证实。但之后该事件未有后文，原因则有待考证。

而广为业内熟知的是2007年SOHO中国成功上市后首次拿地行动，潘石屹亲赴土地交易中心竞标海淀区中关村甲3号17.8万平米的综合用地。而上市后充裕的资金令其报出最高价22亿元(招标底价的2倍)，令在场人士哗然。彼时潘石屹认为该价格相当合理，并势在必得，大谈项目配建廉租房的开发构想。但无奈该地块最后以20.6亿落入龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)联合体囊中，这令潘石屹大为意外。至此，SOHO中国西扩行动暂告一段落。

截至8月31日,中关村SOHO的成功购入才让潘石屹终于开始西扩的第一站。据地产中国网了解，中关村SOHO项目将于今年年底竣工，楼高13层，并有4层地库，建筑高度为50米。在完成土地使用权转让和取得相关许可证后，中关村SOHO项目计划于2009年第一季度开始对外销售，可售商业及办公面积为44208.66平方米。

逆市抄底购地

近日，潘石屹9月提价售楼引起业内外广泛关注。对此，有市场人士指出老潘在加剧房地产市场两极分化，以便抄底楼市。就提价一事，潘石屹极力表明"是件很正常的事"。不过从他一贯言论风格来看，其每一句说辞都不无目的。

而此前，潘石屹也曾把"做生意最基本的定律就是：低谷时期进货，高峰时期出货"挂在嘴边，房地产行业也不能超脱这个基本规律的约束，目前来看，是中国市场的低谷。我们将利用公司有限的资金进货。

今年5月26日，SOHO中国以55亿元购得北京东二环沿线的48.5万平方米的大型商住项目凯恒中心(论坛像册视频)，并更名为朝阳门SOHO。此时，潘石屹手中尚余100余亿港元。房地产市场行情仍在走下行道，SOHO中国仍将"逆市购地"进行到底。地产中国网了解到，6月底，SOHO中国原财务总裁阎岩出任公司总裁，专门负则公司拿地的重要工作。

而今年7月份SOHO中国旗下三里屯SOHO逆市狂销，截止目前，该项目总成交额接近60亿，进一步补充SOHO中国资金。这更加剧潘石屹逆市购地的欲望。中关村SOHO的购入则是三里屯SOHO热卖后购地的第一步动作。至此，SOHO中国上市不到一年便已成功购入4个项目，意味着SOHO中国在明显加快其项目扩张的步伐。而该项目所用资金不到9亿元，SOHO中国150多亿的资金使其还有实力购入更多地块。

地块曾受冷遇

地产中国网查询了解到，中关村SOHO即原金和国际。据资料记载，该项目用地原为"海淀区中关村西区Ⅰ-4号综合科技贸易用地"，于2005年9月12日被中冶以挂牌底价22855.2万元获得。

2005年时正是"僧多粥少"、地产商争地的局面，但"中关村西区Ⅰ-4号"的出让依然爆出大冷门，创下了北京土地市场实行"招拍挂"以来最长周期的一轮土地挂牌出让。而为了吸引投资方，中关村土地推介部门还曾几度调整"化整为零"的推广计划。

"中关村西区Ⅰ-4号"用地于2006年8月1日启动，项目命名为"金和国际"，今年4月开盘，以9.4亿元宣布整售出让，但最后以8.9亿元整售给SOHO中国。

而对于该地块当时所遭到的"冷遇"，中关村写字楼商会指数监测办公室调研认为是中关村商务写字楼市场趋于饱和，主要是2003-2005年写字楼密集供应，超过短期内市场的基本需求。当年，中关村西区写字楼市场陷入恐慌，空置率过高且吸纳缓慢，小业主对投资回报忧心忡忡，甚至报出"跳水价"。

但与上述局面有所不同的是，2008年中关村西区写字楼市场则表现出了强劲的一面。去年年底至今，中关村西区不断传出利好消息。随着区域基础设施、配套设施，及多数项目的建设完成，现今的中关村西区已变身为整个中关村科技园区的"心脏"，租金更是稳步上扬，特别是传出微软入驻的消息后，区域的迅速升值成为必然。

其中高力国际的第二季度报告显示，中关村总体平均租金报价上升至155.21元/平方米/月，环比上升0.66%。区域内需求继续保持上升的趋势，季内多个成功租赁交易个案件可见一斑。譬如，新东方教育集团在中关村E世界租赁了1,500平方米，去哪儿网络在中国电子大厦租赁了680平方米的办公面积。

而对于擅长吆喝的潘石屹而言，该项目嫁入SOHO中国后散售会是怎样的结局值得期待。"SOHO中国办公物业多设计给中小型企业，这与中小型企业较多的中关村西区而言还是较为吻合。"市场人士指出，难以保证的是，中关村SOHO散售后是否能经营得当。