近日,名为“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”(简称“中信盛景”)的信托基金正式生效,数额达68.9亿元。这是由中信信托为天津地王——天嘉湖项目(星耀五洲)募集的资金总额。合作方为星耀集团、中信信托和中信地产三方。

　　一年前的地王,如今已成为创纪录的房地产大额融资的温床。

持续近一年低迷的楼市,导致土地急剧贬值、开发商资金压力频现,一系列地王不约而同陷入尴尬境地。昔日地王的光彩已悄然演变为企业资金链的负担。

　　星耀集团却突破这一“魔咒”。“中信盛景不仅仅让星耀五洲项目有了充足的资金保障,也给我们搭建了一个长期的融资平台。”10月29日,星耀集团董事长颜语告诉本报记者。

　　在房地产的冬天里,星耀的此次资本之旅给行业提供了一个另类的标本:精巧的信托设计也是一条重要的资金管道。

　　精巧设计

　　“这是一种结构型的产业基金,也是中信内部对金融和产业结合的一种探索。”中信信托业务二部总经理李峰对本报记者表示。

　　在中信信托抛出的方案中,中信盛景公开发行11.5亿元,预期年收益率14%。这一针对机构投资者的部分属于超优先级;中信集团及中信信托以自有资金合计出资23.5亿元享有优先级受益权;星耀在天津星耀项目公司投入的32.9亿元资金,享有次优级受益权。

　　总额高达68.9亿元,也让中信盛景摘取了房地产信托基金最大融资额的桂冠。

　　“从整个信托基金计划来看,一个重要的设计在于超级优先级、优先级、次优级受益权的分层,通过内部信用增级为超优先级及优先级投资者增信。”李峰介绍说。

　　“这种受益权分层的做法借鉴了证券化'优先劣后’的安排,目前国内产业基金市场刚刚起步,这种结构型安排适合产业基金目前的状况。”一位专家指出。

　　一个未解的悬疑是,68.9亿元大单是怎样炼成的？

　　星耀和中信信托走到一起颇有些机缘巧合的味道。“合作伙伴昆明工行给我们推荐了星耀,中信地产之前也曾经跟踪过天嘉湖项目。”李峰介绍。

　　尽管如此,最大单的炼成并非一蹴而就。在2007年12月20日,中信盛景的前身——中信“昆明星耀特定资产收益权投资项目”集合资金信托计划(简称“星耀特定”)成型,募集资金30亿元。

　　“今年3月份开始,我们和中信重新沟通,升级的思路开始形成。”颜语介绍说。在邀请中信地产人士到天津项目现场观摩,并进行了历时三个月的反复沟通之后,一个将原信托产品改造成纯粹的房地产基金模式思路逐渐成熟。

　　“我们在内部也和中信地产做了深入的磋商与探讨,并取得集团的批准。”李峰介绍。

　　在今年8月星耀特定信托经过受益人大会同意重组增发超优先级,并在9月底正式设立中信盛景星耀地产信托基金。