本周，北辰实业发行的“08北辰债”将登陆二级市场，而此前，新湖中宝和保利地产分别发行了14亿元和43亿元的公司债。据统计，自去年底至今，先后有保利地产、万科、金地集团、中粮地产、新湖中宝、北辰实业等 6家房地产上市公司启动了债券融资计划，这些房地产公司债券的融资金额上限合计达到157亿元。

不仅发行公司债，在银行信贷收紧的大背景下，众多房企绞尽脑汁：发行信托产品、PE融资、赴港上市、同业拆借……以各种方法缓解“资金饥渴”。

新闻背景

资金链困顿

房企民间借贷年息30%

半年多以来的宏观调控，使得房地产公司陷入前所未有的困境。

张先生是某房企的销售部负责人，从去年下半年至今，原先制定的销售计划被一再拖延。按照以往经验，一个亿的楼盘，地产公司最多投入3000万元，项目贷款5000万，此外的2000万通过预售便能迅速回笼资金。在记忆中，楼盘热卖时仅需3个月便能实现预售业绩。然而，如今1年快过去了，预售业绩却迟迟难以完成。

长江证券的房地产分析师苏雪晶指出，造成房地产资金链紧张的主要原因，一是因为销售回款放慢，二是银行对房企的贷款审批进度减缓。

银行贷款收紧与蔓延楼市的不景气，导致房地产资金紧张，而反过来投资机构也不看好这个行业，导致融资愈发困难，加上股市的持续低迷，让房企融资难上加难。

据一位知情人士介绍，房地产对资金的渴求已经到了近乎疯狂的地步，部分房企老板不得不求助于民间借贷，“在民间借贷中，70%左右是房地产商，20%是中小企业，另有部分商贸流通企业。在温州、珠海等地，针对房地产商的民间借贷利率月息两三分，利滚利下来，年息攀升到30%～40%左右。”

发公司债

另辟资金生路 房地产公司发债自救

宏观调控措施的展开，“银行贷款”之路趋难，房地产企业开始四处奔走，想方设法筹措资金，公司债成为当下房企的融资首选。

监管部门对此支持

7月18日，在香港上市的首创置业发布公告称，公司计划发行不超过18亿元人民币的境内公司债券，在股东大会通过后将报监管部门审批。

而在此之前，保利地产的43亿元“保利债”和新湖中宝发行的14亿“08新湖债”均顺利完成发行。据统计，今年以来，先后有保利地产、万科、金地集团、北辰实业、中粮地产、新湖中宝等6家国内主要房地产上市公司先后宣布启动债券再融资程序，其中，万科以59亿元最多，其次是保利地产43亿元，北辰实业和新湖中宝分别是17亿元和14亿元，中粮地产和金地集团均为12亿元。

一位投行人士分析，当前市场环境下，监管部门在审批地产公司债券发行时，采取的是支持态度，预计首创置业公司债可顺利通过。这样，目前启动公司债的房地产公司将多达7家，债券的融资金额上限合计则达到175亿元。

高利率诱人 个人投资火爆

7月4日新湖中宝发行的14亿元公司债，由于无担保及行业风险较大的原因，利率最终确定在其询价区间上限，9%的票面利率创新了公司债利率的高点。

尽管定出了如此高的票面利率，此前分析师们仍不无担忧：由于缺乏商业银行担保，保险机构和商业银行都无法投资，而基金则对具有一定风险和行业限制的投资标有进入限制，因此也很难参与进来，投资者群体比较窄。

然而，结果却顺利得超乎想象。新湖中宝网上发行的“08新湖债”，仅仅几分钟即告售罄，上海证券交易所行情数据显示，回拨后金额达到9亿元。

“这些公司债的个人投资相对火爆。”苏雪晶指出，由于利率较高，在当前股票二级市场极度低迷的情况下，这样的产品受到追求安全性的资金的广泛追捧。

联合证券分析师张晶指出，股市低迷吸引了大量具有避险需求的资金参与。他同时指出，“然而并非所有公司债均能有此结果，对于那些非龙头公司和没有央企背景的中小房地产企业来说，要想发行公司债却不是那么简单。”

信托融资

未上市公司

求助信托最实际

上市房地产公司可以借助公司债、股票市场增发融资，然而未上市公司就没有如此幸运，不得不求助于较为复杂而效率较低的融资方式。

照目前统计的情况看，上市地产公司融资情况良好，但对于非上市的地产企业来说，缺乏二级市场的融资平台，使得其融资渠道有限，较为简单和快捷的方式就是发行房地产类的融资性信托计划。

上周五，衡平信托与四川大陆房地产开发有限公司合作的信托项目正式宣布成立，该信托募集资金5000万，用于“购买”四川省轩苑房地产开发有限公司 58%的股权，信托股权投资期限为最长18个月，其中，30万～100万的投资者年收益率为7.5%，而100万以上的客户享受8%的年收益率。

衡平信托相关人士告诉记者，由于目前商业银行担保融资性信托被限，该产品采用股权担保方式，大陆房产将其所持有的3560万元的轩苑公司42%的股权质押在信托名下，以保证信托持股到期时，大陆房地产公司履行回购股权义务。

这仅是房地产信托融资的一个缩影。实际上，今年5月以后，房地产类信托产品发行速度骤增，发行数较2007年同比日期增长了三倍，而融资规模更接近上半年的一半。

由于大部分的房地产企业资金流动性问题日趋严重，预计未来几个月，在银行贷款没有缓解的情况下，房地产类融资性信托还将延续近来的增长势头，未来有可能出现该类信托计划预期收益率上升的现象。

增发融资

股票增发

成本相对低廉

公司债融资似乎还不能完全解决房企的“资金饥渴症”。

3月份刚刚完成12亿元公司债发行的金地集团，近日又紧锣密鼓地开始增发事宜。7月23日，证监会公告称，将于28日审核金地集团股份有限公司增发事宜。此次募集资金总额限定不超过85亿元，这一规模有望超过此前增发募资80亿元的招商地产，成为目前地产上市公司再融资的最大单。

今年4月份开始，数个上市地产公司的增发再融资方案获批，显示监管部门对地产上市公司再融资已有所松动。据不完全统计，从4月份到现在，有8家上市地产的再融资计划获批，其中招商地产的再融资达80亿元。

“公司债这样的融资方式，成本相对是较高的。” 苏雪晶指出，大多数企业还是愿意采用股票增发的方式，这种方式是多种融资渠道中成本最低的，“目前股市较低迷，增发暂时还比较难，动态地看，如果市况转好，增发股票是可行的。”

PE融资

扎堆H股上市

或取道PE昂贵路线

信托融资毕竟杯水车薪，上市才是众多房地产商“活下去”的重要砝码。根据香港联交所目前资料统计，计划于今年下半年赴香港上市的内地房地产企业已达到11家，拟融资规模超过650亿港元。

其中，上海恒盛拟融资8亿至10亿美元，重庆龙湖地产拟融资10亿美元，厦门宝龙地产拟融资3亿美元，其余8家均为广东房企，拟融资的计划也是少则几亿美元多则数十亿美元。

这些企业能否顺利挂牌，取决于其发行认购的情况。今年以来，香港H股持续低迷，香港恒生指数从年初27795.59点，一度下跌至7月15日的 21174.77点，不仅刚上市的河南建业地产跌破2.75港元发行价，市值严重缩水，SOHO中国和碧桂园也分别较上市首日15倍和30倍的市盈率缩水过半。

内地地产股在香港市场的糟糕表现，使得香港投资者投资意愿降低，招股目标似乎难以实现，令内地房企纷纷暂缓上市。

6月底，恒大地产剑走偏锋，成功完成了融资6亿美元的私募股权融资（PE）。 不过，对于恒大取道PE私募融资，在H股排队上市的内地房企并无过多羡慕。宝龙地产一位相关人士认为，通过PE私募融资的成本相对较高，并且会导致控股权地位的下降。

“相较于A股严厉的审批制度， H股因其市场化程度高，对地产企业来说门槛相对较低。”分析师指出，目前股市不良因素大都已经释放，而近期恒指走势出现回暖迹象，扎堆H股的内地房地产企业有望重启IPO，解决融资难题。