借力首钢房产 万年基业傍款谋上市

　　本报独家获悉，北京万年基业建设投资（集团）有限公司（万年基业）正谋求房地产业务借壳上市，最晚将于8月份锁定壳资源。但万年基业内部人士并未透露目前正在洽谈的具体细节。

　　只是台面上唱戏的很可能是北京首钢房地产开发有限公司。借壳上市之后，首钢房产极有可能成为大股东，但倚靠首钢房产，万年基业也得以实现上市。

　　首钢房产上位

　“在本次借壳上市计划中，首钢房产不仅将与万年基业一并主导收壳的重组工作，而且极有可能成为上市公司的大股东，其旗下的房地产项目也可能全部注入。”一位接近首钢的业内人士对记者透露。

　　记者致电首钢方面求证，首钢房产总经理生长起表示“不便作答”。万年基业方面，其总经理黄玺庆则未正面回应：“万年基业确实将在房地产业务上谋求更大的发展，不排除与实力雄厚的企业联手上市。”

　　据了解，目前万年基业与首钢拟定了几套注资方案，其中“首钢房产为大股东”是双方认同的最佳方案。而该方案也意味着首钢将完全剥离房地产业务。

　　“好处是可以增加上市公司的实力，但涉及到整个首钢集团的战略规划，方案的实施较为复杂。”上述业内人士说。

　　此人士表示，注资方案的最大焦点在于首钢的石景山工业区改造工程。据北京市政府颁布的《首钢工业区改造规划》，这块2010年首钢搬迁完成后将腾出的8.08平方公里土地，将建成集高端写字楼、酒店、商场、住宅等为一体的城市综合服务区。

　　早在2005年，顺驰主动邀首钢成立合资开发公司，一度被认为是对该改造工程的图谋。

　　“石景山工程注入与否，对未来上市公司的规模与市值有着决定性作用。”有分析人士表示，首钢在多元化发展的道路上，资金实力与土地资源是优势，但房地产开发的专业能力是短板。

　　在近年来的地产项目运作中，首钢房产愈加倾向与专业房企合作，所以“首钢房产在此次借壳计划中的意愿也很强烈”。

　　而首钢房产未来将以何种身份与万年基业共谋地产蓝图，亦留有较大的想象空间。在当前钢材等建材成本急剧上涨的压力下，首钢的建材企业身份不容忽视。

　　但参考万年基业与首钢房产之前的合作模式，如位于北京西南三环的万年花城，总投资70亿元，首钢房产便以资金参股40%。上述业内人士亦表示：“就目前而言，首钢房产的合作表现仍在资金层面。”

　　而万年基业方面，上述人士透露，旗下万年花城与长兴生态城等项目将会作为注入资产。

　　万年基业盘整

　　然而，即便是今年IPO成功的房企亦已跌破发行价，中小房企借壳上市后的再融资前景依然严峻。在早前的一次采访中，黄玺庆也曾对记者表示：“只有在开发规模上取得突破，上市房企才有可能进行增发再融资。”

　　于中小房企而言，借壳只是跻身资本市场的第一步，关键还在于之后的增发融资。”一位分析人士表示。

　　扎根于北京的万年基业，近来加快了区域拓展的步伐。据知情人士透露，目前万年基业在河北、山东、天津等地共有约20平方公里的土地项目在洽谈中，其中在济南已有3000亩土地与地方政府签订了合作意向书。“这都可能成为未来融资的砝码。”

　　就万年基业目前拥有的资产来看，万年花城已开发到后期，所剩不多，长兴生态城无疑为重头戏。据拟定的注资方案，该项目为一级开发性质，未来仍将由万年基业实操，但会以资产置换的方式注入上市公司。

　　上述分析人士表示，万年基业剥离房地产业务转型区域开发，意味着试图提前进入土地一级市场。

　　“万年基业要忘记过去传统开发商的身份。作为区域发展商，主要任务是整合各种资源做出合理的产业规划。”

　　黄玺庆否认了“转型一级开发商”的看法。据了解，去年年底，万年基业便制定了《二次创业发展纲要》，确定以城市区域开发为未来主营业务。

　　而这也意味着，“区域开发”需要投入更多的前期发展资金。鉴于整合资源所创造的价值不可能在单个项目上迅速实现，势必要求万年基业在具体的区域开发中，以传统盈利模式来获得企业进一步发展的资金。

　　对此，黄玺庆坦言，在相对较长的区域开发周期中，万年基业可通过上市公司参与二级土地开发。“无论是与其他房企联合竞标还是单独行动，我们拥有前期整体规划的整套思路，在竞标过程中有绝对优势。”这套盈利模式，被黄玺庆总结为“骑驴找马”。