买老盘留意退房率四情形买方可退房

　　退房是一种很常见的行为，综合各类退房案例，多数是因为有开发商违约行为在先，业主提出退房要求在后，一旦出现纠纷，主要依合同约定而定。但在开发商无明显违约责任下退房的案例较少，相对也较特殊。专家强调，房价下跌不在其列，除非合同有相关约定。目前，法律界认为主要有四种途径可以确保买方合理退房：依据合同主动认领违约金；依据房屋主体结构问题退房；双方协商退房条件；主管部门依法调解下，双方同意解除合同。最常见的解除合同的办法是主动认领违约金。

　　业内人士认为，在退房问题上，预防胜于处理，而最有效的办法是查看楼盘的退房率。目前北京已推出网上退房登记制度，楼盘签约和退房的数量在网上都有及时的登记。如果发现某楼盘退房率高，最好不要购买，根据经验，这些楼盘一般都有一些较大的问题，如果信息显示一段时期整体楼市退房率偏高，则更应该关注行情走势，不宜出手。

　　如果已经确定要签订购房合同，专业人士则建议买家一定要在合同中约定退房条件和违约赔偿办法，把握主动权，但相当多的开发商在这些条款上没有对等的约定，业主需要考虑是否接受这样的房子。一旦签订了协议，按照基本的契约精神，双方都应该遵守。

　　近日，调查发现，近半年来京城各大在售楼盘的销售均价处于“涨停”状态，最为突出的现象是，老项目后期以低于前期销售均价的定价模式再次开售，引爆老业主们集体退房行动。

　　记者调查

　　老盘降价退房率激升

　　调查发现，今年拿到预售许可证的200多个在售项目中，8成以上的项目实际成交均价低于拟售开盘价。以中海、招商、万通、龙湖等知名地产企业旗下项目为例，近半年来的销售均价基本处于“涨停”状态，而老项目后期开卖以低价“试水”并没有带来高成交率，反而导致出现了高退房率。

　　在本次调查中，记者注意到近期在京城掀起沸沸扬扬退房行动的几个项目，如中海城、东亚上北、阿尔法社区的目前在售楼盘均价下降了1000元/平方米以上，由此引发的退房率最高达到6.67%。与此同时，对今年拿到预售许可证并在售的项目监测发现，按照每个预售许可证的获批套数统计，从今年5月底至11月1日单个销售证下的房屋销售套数有8成没有超过20套；将11月1日各项目的成交套数与10月11日的进行对比，发现部分项目的销售套数出现了负增长，即在5月底至10月11日期间有部分楼盘出现了不同程度的退房情况，之后的半个多月成交情况也一直未见好转。

　　综合北京房地产交易管理网的调查结果获悉，今年5月底至11月初，中海、招商、万通等地产大鳄同样出现了往年不曾有的退房情况，退房率在0.05%到6.67%之间；同时，上述企业旗下的中海城、公园1872以及龙山新新小镇等项目，目前成交均价范围在12042元/平方米至21291元/平方米，明显低于上述项目当时13000元/平方米至24000元/平方米的开盘价区间。

　　个案解析

　　卖了再买未必划算

　　中海城集体退房、阿尔法社区集体退房、东亚上北的集体退房行动，均成为业界和媒体关注的焦点。上述项目遭遇大规模退房的一个共同特点，则均是因为项目后期的开盘均价低于此前同一项目的已售楼座，引发老业主不满而要求集体退房。他们的举动事实上不仅仅影响到本社区，其他开发商与业主也在关注事情的进展。

　　中海城是目前京城推出在售套数较多的项目之一，购买该项目前期的老业主李先生告诉记者，如今房价缩水，自己把手中的房子退掉同样再买该项目的后期，即使给开发商付了违约金价格也划算，因此与有同样想法的业主们一起决定退房。而去年年底购得阿尔法社区二期第一标段期房的业主们，当时的购房价格从9400元到8000元/平方米，由于后推出的第二标段相同户型的新楼售价下降到7200元/平方米左右，加上对小区的房屋质量等多个问题，也宁愿退房。“契税降了，房贷利率也降了，我们为什么不用同样的钱，买更好更大的房子？”

　　负责开发东亚上北的开发商——东亚新华发言人韩磊在接受记者采访时则认为，如果是自住购房人，不必看短期利益而冲动退房，“如果过10年或是更长的时间，你会发现自己的房子是升值的，那现在所做的一切的退房举动都是毫无意义的。也许当下退了房子的人到时还会后悔。”据韩磊介绍，老业主卖房再买的行为也未必能吃到“甜头”，“有的开发商为了防止老业主退旧买新，所以约定退了房子的业主再买同项目的要加价。”据介绍，目前因房价缩水而退房的买家，要给开发商赔付10%左右的违约金。

　　另外，还有一点也值得注意，退房可能还涉及房贷等细节方面的问题。“对于已经办理贷款的，只要银行未放款之前借款人都可以协调退房。新楼盘与开发商协商，二手房需要买卖双方协商。但不管是新楼盘还是二手房，退房时都会有一定的违约金或者押金并不能返还于借款人，因为属于单方违约且购房协议的条款中都会有这条规定体现。”专家提示说。