专家纵论房产投资:房价已处底部 关注商业地产

房市也有K线图

“有购房刚性需求的目前可以考虑出手。”昨日，谈及金融危机下的房产投资策略，本地两位房地产专家不谋而合。

湖北省房地产经济学会副秘书长叶学平指出，房产是最好的保值增值的投资工具，这是由其特殊的商品属性决定的。

“这并不意味着任何时候投资房产都赚钱。”叶学平强调，一系列救市政策的出台，只是给出了信号，反映到市场上还需时日。他认为，从全国范围看，武汉的房价虽偏高但并不算过热，经过调整后目前已进入底部区域。虽然仍有一定的下降空间，但明年下半年有望调整到位。

浦发银行武汉分行财富管理部总经理、国际金融理财师张东荣用一张“房市K线图”证实了这一观点。这张自制的图表，记录了从2006年5月至2008年11月间武汉内环、内环与中环之间、中环线以外在售楼盘的均价。从走势上看，房价总体呈上升趋势，尤其从2007年8月起，涨幅明显加大。但从2008年8月起，价格开始回落，至11月已有较明显的跌幅。张东荣分析，和股价一样，预期也是房价的一部分，从走势图上看，下跌仍是未来一段时期的趋势。

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3类投资策略

刚性需求、纯粹投资、已购多套房，张东荣将买房人分成3类，并提出不同投资策略。

有刚性需求的人群，张东荣建议在有合适地段、房型，并负担得起的前提下，可选择技术时机出手。“房产的本质仍是居住价值，用于自住的房子，不论价格涨跌都不会卖，只要还贷不影响生活质量就行。”那么，何谓“技术时机”？“房市K线图”显示，每年夏季（7、8月）和过年（1、2月）时，成交量和价格都相对下降。如果不急着入住，不妨等待这一时机出手。

叶学平也认为，中心城区房价的下调空间已经比较有限，沿湖、临江等已调整到位的区域可提前买进。由于地段的稀缺性，如果一味观望，再想以同样的价格买到同样地段、户型、朝向、楼层的房子就比较难。

对于纯粹投资客，叶学平和张东荣都建议暂时观望，除中小户型的住宅投资外，不妨考虑商铺、写字楼等商业地产。叶学平指出，商业地产泡沫不如住宅类大，如在好地段可以考虑。张东荣提醒，投资商业地产本金较大，而且缺乏居住价值，如果前期不好出租、出售，要守得住。

如今，在高位追涨买房被套的人恐怕最心焦，到底是卖还是守？张东荣给出两条建议：尽量出租或逢政策出手。房价下跌时，很难赚到差价，但可利用居住价值出租，“尽量不要让房屋闲置”。对于有好的投资项目，手头资金紧张的投资人，不妨逢政策出手。张东荣说，面对预期的物业税、遗产税，目前武汉的楼市新政，是不错的时机。

投资房产地段为王

张东荣指出，无论自住还是投资，任何时候都是地段为王。不少人喜欢在工作单位附近置业，但张东荣认为，工作地点可能变更，买房讲布局，认真研究市政规划，在交通便利的中心地段购房是首选。地铁、轻轨等交会处及沿线区域都是不错的选择。以内环线为例，过江隧道和轻轨在大智路交会，如在接头的香港路买房，到汉口、武昌都很便利。张东荣说，在这样的地段置业，房屋的居住价值能得到充分体现，自住、投资皆宜。

同一地段如何选好楼盘，专家也透露了几个诀窍。一般人都知道房间以坐南朝北为宜，但在多房间情况下，应以哪间房为标准？张东荣说，主卧、客厅等主要活动区域是判断的标准。同样朝向的房型，又以大开间（住宅宽度）、短进深（住宅实际长度）为宜。

叶学平提醒，房产投资周期至少在一年以上，流动性较差，2006、2007年的暴利并非常态，应将房产作为一项长期保值的投资工具，占家庭资产的1/3为宜。