250亿砸向99个地产信托 高收益里隐藏着暗礁

　　信托公司似乎成了房地产资金链的最后一根救命稻草。

　　据用益信托工作室统计显示，今年1-9月房地产信托计划共发行99个，资金规模249.50亿，而2007年同期发行量仅为42个，资金规模仅为79.38亿。

　　但是，银行发行的银信合作的房地产信托产品数量较小，10月份仅有2款产品，发行银行均是城商行。

      房地产信托爆发式增长藏暗礁

　　“今年来融资的房地产公司比较多，我们主动拒绝掉的公司估计就有一半”，某信托公司内部人士向理财周报记者透露，“我们现在挑的都是长三角一带、一线城市的优质房地产项目，一些小项目，小公司基本卡得很死，几乎不去碰。”

　　联华信托前总裁李晓东，这位房地产信托行业的领军人物虽然上周刚辞去总裁职务，但他曾表示，“过去几年都是中小开发商找上门来的，大的开发商很少的。今年以来，小的就谈得比较少，谈的都是大的开发商。在市场中的感受是很强烈的，需要钱的人多了，可以接受的资金成本越来越高。”

　　据记者了解，这家原以房地产信托为核心业务的信托公司在2008年并没有推多少房地产信托公司，相反另几家推的力度很大，如中诚信托、北国投等。

　　当然，也有极度保守的信托公司在今年几乎不碰房地产信托。国投信托总经理吕益民向理财周报记者表示，在这类业务爆发式增长的繁荣景象下，隐藏着巨大的风险和“暗礁”。

　　吕益民所指的“暗礁”正是“那些不计融资成本、对资金需求迫切的房地产企业，恰恰是资金面临巨大困难、资质一般、市场风险高的企业。随着房地产行业的低迷，这些企业的资金链一旦断裂，信托公司将面临产品到期无法兑付的流动性风险、继而可能引发信托公司的声誉风险。”

　　业内人士透露，除了房地产资金紧张，银行融不到钱转向信托公司外，另一方面，国内股市的大幅下跌，使证券类理财业务的发展陷入僵局，也促使部分信托公司将大量业务转向房地产信托。

　　与吕益民的谨慎相比，已开展房地产信托业务的信托公司则在强调自己的风控非常到位，对项目动态地监控、以及房产商现金流的控制等都非常严格。

　　近日，房地产信托项目中最惹眼的无疑是中信信托9月成立了一个总规模达68.9亿的房地产信托计划，占当月投向房地产领域的集合信托资金规模的49.39%。

　　银监会265号文重申地产风险

　　事实上，房地产信托的火爆已经引起了监管部门的注意。

　　日前，银监会办公厅向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（265号文），对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范。

　　具体内容为，严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35%、“四证”齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。

　　银监会有关人士表示，“265”号文并没有太多新的政策要求，主要就是提醒信托公司别忘记以前颁布的那些政策和法规还是有效的。2003年发布的“121”号文，正是要求房地产开发商的资本金在整个房地产项目开发中的比例从20%提高到35%。

　　据理财周报记者了解，一般银行只能在四证齐全的情况下才能贷款，而信托相对比较灵活，可以以多种方式设计房地产融资结构，后者优势更为明显。以前，一些在银行贷不到款的公司往往被介绍到信托公司，虽然成本高一点，但通过发行信托计划，可以在较短时间内融到资金。

　　“如果是银行拒绝的客户，我们现在也会很谨慎，不一定给它做融资”，某信托公司人士向记者透露。

　　选产品关注开发商和担保方实力

　　目前，市场上的房地产信托产品收益大多在10%左右，期限有1年、2年。相对目前低迷的理财市场，确实收益突出。

　　融资规模普遍在1-2个亿左右，融资成本则大大高于银行利率。“一般银行贷款利率7%，通过信托产品融资的成本可能高达20%以上”，普益财富信托部研究员赵杨向理财周报记者表示。

　　“房价进一步下降，成交量低迷，必然给资金流动性带来压力，也会引起信托产品收益的潜在风险”，赵杨说。

　　当然，房产信托产品一般的抵押率在50%以下，也就是按抵押物评估价格的一半抵押，假使房价进一步下跌，尤其再跌50%，那么产品风险就会加大。“如果房子成交低迷，我们肯定要求房产商降价处理。”某内部人士向理财周报记者表示。

　　据悉，监管机构也加强了对敏感业务操作过程中的检查和监管，比如将报送业务数据的频率从现在的每月提高到每周，数据资料更加充实和细化。

　　目前，房地产信托产品主要是由信托公司直接发行，也有部分和银行合作，但后者比例比较少。“银行推出的房产信托产品很有可能是它本身手上的贷款客户，通过信托产品来帮助客户的资金流动。”某信托产品研究人士如此猜测。

　　理财周报记者调查发现，10月份市场上银行推出的房地产信托产品有2款，分别是杭州商业银行的幸福理财0822期和三峡银行的“山水城市3号”理财计划，预期收益分别是7%、7.2%。

　　其中，后者用于重庆市主城区危旧房改造项目，为确保风险，重庆市财政局出具相关文件安排专项资金作为担保，确保信托资金安全退出。

　　所以对投资者来说，购买此类信托产品的时候，一定要了解产品的风控设计，比如房产开发商的资质和实力，是否有担保资金，如果房价大幅下跌是否能保证优先受益人（个人投资者）的金额，信托公司是否有自有资金认购次级受益权等等。