地产“二人转”：万科亏本卖楼 金地想退番禺地王

　　十月份过去了，在可能成为地产商们在今年中最后好日子的这个月份里，楼市黯淡依旧。

　　“金九”的惨淡自不待言，而在“救市”措施频频出台的“银十”，房地产行业依然阴云密布。一方面，各大城市的房产成交量继续萎缩；另一方面，大型上市房企在10月份的销售数据也未见任何起色。

　　尤其值得注意的是，房地产开发商对于拿地的态度也出现了明显的转向。此前还在“吃货”的万科在10月份一块地也没有拿过，而另一地产商金地集团则传出了退地的消息。

     冰封“金九银十”

　　对于房地产行业来说，今年的“金九银十”如冬天一般冷。

　　9月份，包括上海、深圳、杭州、广州等各大城市成交量持续低迷。而10月的数字更加惨淡：十月份北京期房住宅成交套数和面积环比上月分别下降了15%和7%，现房住宅成交套数和面积则骤降了35%和41%；上海商品房成交套数与成交面积环比分别微减3%与5%；深圳一手商品房成交量则相比上月有所上升，为近五个月的最高水平，成交套数和面积环比上月分别上涨了6%和10%。

　　上市房地产公司的销售数据也鲜有亮点。万科10月份实现销售面积46.4万平方米，销售金额33.5亿元，分别比上月减少12.8%和22.1%，比2007年同期分别减少15.0%和35.1%。

　　1月至10月，金地集团共实现销售面积84.81万平方米，较上年同期下降2.27%；销售金额89.97亿元，较上年同期增长16.33%。

　　只有保利地产（600048.SH）的情况相对较好，其今年前10月实现销售面积210.47万平方米，同比增长24.3%；实现销售认购金额167.35亿元，同比增长18.58%。

　　其中，10月份保利地产实现销售面积34.44万平方米，实现销售认购金额25.82亿元。

　　实际上，“保万金招”之中只是万科的推盘速度比较均匀，因此观测万科的月度销量更加有参考意义。

　　万科亏钱卖房？

　　11月初，万科部分项目停工的消息传出，业界一片哗然。有消息称，万科在京、沪、深等地都有项目停工的状况，而上海万科城花新园的停工已经被证实。

　　停工其实早有预兆，万科三季报表示将在上半年减少165万平方米开工面积的基础上再减110万平方米。

　　停工的背后是大量的存货，截至三季度末，万科的存货已高达873.76亿元。根据天相投资的统计，截至2008年9月末，30家房地产上市公司的存量房总额为4583亿元，同比增长59.22%。照此推测，其他房地产商跟风停工的可能性很大。据兴业证券王嘉估计，房地产上市公司2008年的开、竣工面积可能分别比年初计划下降20%和15%。

　　万科年报显示，在上海的项目从之前的9个急增到22个，大部分新增的项目都是在2007年地产高峰期拿下的。

　　2007年7月，万科曾以4.2亿元代价拍得广州市番禺区沙湾一地块，折合楼面地价后约5800元/平方米，一度创下当时广州住宅用地最高价。而今据阳光家缘的统计，该地块开发出的万科金色城品苑品院街2、3号，品泉街7、8号自7月初开盘销售至今，可售的239套商品房中仍然有近79%未能销售出去。

　　而万科公司一位内部人士向理财周报记者表示，由于土地等成本成本过高，目前该楼盘售价已经低于成本价。

　　面对此困境，万科持续收缩战线，万科的10月份简报披露，10月份万科已没有增加任何新项目，也没有购买一块土地。

      金地或准备退还“地王”

　　面对不断下滑的房价和地价，对于房地产商来说，推掉利润微薄甚至会导致亏损的土地无疑是明智的选择。之前苏宁环球退掉了上海44亿元“地王”，而最近理财周报记者获悉，金地集团也在酝酿退掉广州番禺的“地王”。

　　2007年9月11日，金地集团曾以15.9亿元的天价拿下了番禺中心城区南区4-2地块，折合楼面地价6230元每平方米，一举打破此前万科创下的最高记录。但时至今日，金地该处地块仍然一片荒芜，没有施工的迹象。

    据曾去金地调研的国信证券等多家机构透露，金地集团已经酝酿退出该项目。“该地块合同已到期，但政府仍未交地，目前金地正在和当地政府协商，争取能解除合同，或者在项目规划方面做些调整。”国信证券分析师陈林在报告中表示。据了解，该处地块金地已给付3亿元定金，尚有13亿元未给付。

　　兴业证券王嘉认为，金地帐面货币资金80.2亿，短期负债和一年内到期负债合计62.5亿，长期负债和应付债券94.2亿，资产负债率76.3%。从该公司的现金和有息负债的匹配以及资产负债率来看，仍存在较大的资金压力。

　　实际上，为了降低资金压力，金地梅陇镇第四期一手房起售价已经跌落至6700元/平米，而该楼盘的地皮则是去年3月金地以总价近8.6亿元所得，业内人士指出其楼面地价应在8000元/平方米。金地这番低价发售，显然是希望快速回款以帮助其度过市场收缩后的冬天。

　　此外，另外一个广州“地王”遭遇“退婚”的传闻也在业内流传。该消息称，恒大地产将在近期与广州市国土房产局达成协议，退还位于广州员村的绢麻厂地块。

　　绢麻厂地块是恒大在今年1月8日通过招标方式以41亿元取得的，这一价格当时超过底价近八倍。绢麻厂地块规划总建筑面积约为31万平方米，楼面价约达每平方米1.3万元，以楼面价计算的单位地价在广州市排名第二，亦是天河区的“地王”。

　　尽管，上述两个退地传闻目前尚未得到当事者的正面确认，不过在今年启动的房地产项目多数属于去年高价拿到的地块的行业背景下，两大重量级房企的“收手”无疑会对全行业产生非常巨大的震撼。