这是商业银行最左右为难的时期，也是房贷市场最富有戏剧性的时期。

记者获悉，上周央行高层曾召集各大部委相关人士及部分业内人士召开了一次非正式的座谈会。会议讨论的重点便是对“房贷新政”相关细则做具体界定，其中涉及到“改善型自住房”的定义。值得注意的是，在这次讨论当中，第二套住房并未完全被排除在外。

事实上，在10月22日央行发布“房贷新政”时便称，金融机构将在10月27日前完成实施细则的拟定。但直到记者截稿时，仅有农业银行、光大银行以及建设银行相继出台了房贷细则，且内容仍具模糊空间。据记者获悉，目前相关部委正在联合拟定一个对各行实施细则的指导意见，但对于“改善性自住房”等具体定义尚存较大分歧。

争议“改善型自住房”

据本报获悉，在上述非正式座谈会上，各方人士就“改善型自住房”提出了3条建议：一是以购买时间为限制，在购买首套住房若干年之后购买的第二套住房，可以界定为改善性自住房；二是对第一套住房所计算出来的家庭人均住房面积进行规定；三是对第二套住房的面积进行限定，依然执行90平方米以下的中小户型标准。

而这也意味着，目前对第二套房贷松动的可能性依然存在。据消息人士透露，央行相关负责人在座谈会上表示，会再针对“改善性自住房”等具体定义进行研究，出台一个对各行具有指导意义的明确意见。

颇具戏剧性的是，10月28日晚，作为第一家出台房贷细则的农业银行，将细则挂到官方网站后不到一天便突然撤下。

“农业银行的细则是被银监会叫停的。银监会认为，目前对于一些概念的定义还没有形成统一的意见，各大行的细则出台可能会导致恶性竞争，或间接对投机行为有所放松。”一位消息人士对记者透露。

该人士表示，原本考虑到各大银行信贷结构及客户风险评估都有所不同，所以在房贷新政中仅仅做了原则性规定，具体实施细则交由各大行自行决策。但是，新政出台后，各方对于当中的理解分歧较大，一些商业银行认为对细则没有足够的把握去拟定，希望能够出台统一的指导意见。

蹊跷的是，10月30日下午，农行又在其官方网站重新发布了细则，其内容基本没有变化：对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。然而，对于改善型普通自住房，细则中仍未有详细定义。

在各大商业银行的实施细则难产之时，银监会却下达了一纸通知，规定除首次利用贷款购买自住房外，其他继续严格执行此前的规定。可见，银监会只将“首次利用贷款购买自住房”列入享受20%首付款及贷款利率优惠的适用范围。

“对于房贷政策的适用范围，央行的意见是纳入改善型自住房，但银监会的意见只限于第一套住房。这让商业银行比较为难。”民生银行负责个贷按揭的相关负责人表示。

“利率倒挂只是暂时”

“房贷新政”细则难产的背后，其实是商业银行在“保增长”与“保利润、避风险”之间的权衡。其中，5年期存贷款利率倒挂直接导致商业银行对房贷新政实施缺乏动力。

10月30日，央行宣布降息，暂时收窄了倒挂空间。本次调整后，5年期贷款利率为7.20%，5年期存款利率5.13%，最大优惠房贷利率为5.04%，仅比5年期存款利息低0.09个百分点。

“此前各银行迟迟不出细则，利差倒挂可能带来的亏损是很重要的原因。如今降息后，这个顾虑小了很多，各大行应该会加快出台细则的步伐。”某股份制商业银行房贷负责人表示。

“利率的倒挂只是暂时的，预计在明年1月1日前还会降息，最终补上这个倒挂的漏洞。”某相关部委官员对记者表示。

该官员表示，利率倒挂可能导致银行积极性不高，但如果促使楼市回暖，银行算大账的话未必没有好处。“现在个人住房贷款都是和开发商捆绑的，商业银行如果从稳定和扩大客户群方面考虑，并不会计较暂时的倒挂。”

对于风险和收益的控制正是商业银行斟酌再三的原因。农业银行在修订后的房贷细则中，便要求申请首次购房贷款的客户签订保证书，以诚信来担保首次购房贷款的真实性。

但个人贷款按揭仍然是商业银行认为最可控的金融品种。据民生银行房贷相关负责人表示：“利率倒挂使得商业银行的房贷收益变成微利品种，但在目前经济形势下行周期内，房贷在金融贷款里无论如何仍然是风险系数最小的。”