为应对国际金融危机对我国经济发展不利的影响，党中央、国务院最近决定对宏观调控政策及时作出重大调整，实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策，同时推出扩大内需的十项措施，安排了高达４万亿元的投资计划。宏观经济政策的重大调整对房地产市场走向将产生什么影响？
保增长
房地产业将为扩大内需“加力”
人们注意到，国务院日前提出的扩大内需十项措施中，第一个就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度……”。国务院１０日召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署落实中央政策措施。会议提出的七项工作中，“促进房地产市场平稳健康发展”是其中一个重要内容。
房地产业是国民经济的重要支柱产业，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。
近年来，我国房地产业持续火爆，房价持续攀升。进入２００８年，在国内宏观调控和国际金融危机双重压力下，房地产市场出现持续低迷的局面。
发展改革委、国家统计局调查显示，１０月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１．６％，涨幅继续下降。新建住房销售价格同比下降的城市在增多，其中深圳为－１５％、广州为－７．４％。国土资源部的数据显示，今年上半年全国土地接近一半是以底价成交，其中有１０％左右遭遇流拍或流标。
上海银监局统计显示，今年前三个季度，上海房地产开发贷款增量分别为９９．６亿元、４５．７亿元和－２８．８亿元，逐季下滑的趋势明显并首次出现负增长。相应地，个人住房贷款大幅回落。１０月上海中资商业银行个人住房贷款减少２１．１亿元，同比多减７１亿元。
国家统计局数字显示，去年我国固定资产投资超过１３．７万亿元，增长２４．８％，其中房地产开发投资２．５万多亿元，增长３０．２％。如果加上５０多个相关产业，其投资接近全国固定资产投资的四分之一，对促进经济增长举足轻重。
中央近日出台扩大内需的一系列政策，释放出“保增长”的强烈信号。而拉动投资和消费，房地产行业的重要作用不可替代。
上世纪９０年代亚洲金融危机时，中央采取了一系列扩大内需和鼓励出口的政策措施，成功实现了“软着陆”。而房地产特别是住宅产业，成为当时“内需驱动”的发动机之一。
据专家测算，房地产业每增加１００万平方米建筑量，就能吸纳３０万人的就业。仅以今年北京７００多万平方米保障房和“两限房”的开工计划来算，就能解决２４０万人就业，并带动钢材、水泥等市场需求。
有关专家提出，在扩大内需中，地方政府一方面要充分发挥房地产拉动经济增长的作用；另一方面，要避免经济结构中过分依赖房地产业。只有合理的产业结构，才能有效应对风险。
调结构
“新政”重在“接长”保障性住房“短腿”
以房地产业拉动内需，会不会引发新一轮房产投资过热？
“历史从来不是简单的重复。从出台的宏观调控政策可以看出，加大保障性住房建设、解决中低收入群体的住房困难，鼓励自住性消费需求是一个鲜明特点。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。
１０月中旬，国务院出台“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的有关政策，引起各方关注。１１月５日，国务院常务会议强调加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，更凸显政府通过一系列政策，“接长”保障性住房“短腿”的决心。
住房和城乡建设部副部长齐骥１２日表示，中国保障性住房建设今年投入将超过１０００亿元。今后３年，中央财政将投资９０００亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，平均下来每年有３０００多亿元的投入。
业内人士指出，加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。据测算，廉租住房的建设和经济适用住房建设，将拉动建筑业的发展，可以提供２００多万个就业机会。如果把上下游产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近６０００亿元。
１９９８年，我国开始取消福利分房、启动住房制度改革。由于长期以来保障性住房供给的缺失，导致千军万马挤商品房，进而导致房价畸高、脱离普通百姓购买力。
据了解，目前，越来越多的城市正在酝酿出台保障性住房规划管理的若干意见，将对规划选址、住宅容积率、公交配套等相关内容进行规范。这意味着，“市场的归市场、保障的归保障”楼市调控思路，在实践中展开。
近期，全国各大城市正加快保障性住房建设。北京今年保障性住房用地的规划面积将达到７００多万平方米，相当于每年有１０万套住房推向市场。上海今年经济适用房开工建设将达到４００万平方米，并计划收购部分小户型存量房以满足廉租家庭需要。
北京房地产交易管理网的数据显示，从今年９月开始，保障性住房的签约量，已经占据了北京住房市场需求的“半壁江山”，并开始影响北京的房价走势。对此，北京开发商潘石屹表示，政府主导的保障性住房供应加快，将一定程度改变楼市格局。
稳房价
鼓励“购房者入市”，并非“支持高房价”
当前，我国宏观经济政策调整后，稳健的财政政策和从紧的货币政策，转向积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在有关专家看来，“加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模”等政策，是对楼市的“实质性利好”。有关措施表明，中央鼓励居住消费的态度明确，对个人住房按揭贷款或将进一步放松。
中国房地产指数系统副主任陈晟表示，从整个宏观经济来看，当前的一系列楼市刺激政策，可以视为一种“政策性储备或预警”，是非常时期的非常之举，并非简单的“救市”。
此前，财政部、国家税务总局、人民银行出台政策“组合拳”，为买房人“松绑”减负：从１１月１日起，对个人首次购买９０平方米及以下普通住房的，契税税率暂下调到１％；个人住房公积金贷款利率下调０．２７个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为２０％。交易成本降低，有利于减轻购房者负担，有助于稳定房地产市场信心。
但需要强调的是，降低住房交易税费，本质是为解决有效需求不足的问题，目的是“支持居民购房”，而不是支持“高房价”，调控政策绝非“救价”。
国务院发展研究中心有关专家表示，当前房地产市场成交萎缩、信心不足，要启动低迷的楼市，需要三个“一点”：即国家税费降一点，银行利率降一点，开发商让利使房价降一点。只有这样，才能真正推动购房者入市。
“楼市调整有其惯性，短期内利好政策仍无法逆转楼市下行趋势，但对于促进市场底部的提前到来大有裨益。”上海中原地产有关人士说。
有关调查显示，当前房价与老百姓的实际购买力之间仍有差距，如果强行把价格“稳定”在高水平，效果不会太好。但如果房价大跌，也不利于经济稳定。
很显然，新一轮楼市调控政策不是开发商期待的简单“托市”。它一方面强调放松银根，鼓励消费；另一方面强调调整结构，引导市场。这将有利于商品房与保障房之间的平衡发展，有利于将房价控制在合理区间内，防止因房价大起大落冲击经济平稳较快增长。