前期策划VS营销策划

    一直以来，网上关于策划的话题好像多数局限于营销策划。简单的来讲，房地产开发环节可以归纳为【市场】－【产品】－【市场】过程，【产品】－【市场】解决是产品市场销售的环节，【市场】－【产品】则是解决项目产品定位的前期策划。

    与营销策划不同的是，前期产品策划不仅仅是体现在一个好的营销概念或者创意上，前期策划对策划人员的专业要求更高。前期策划涉及专业范畴更广：投资分析、规划、建筑、经营等房地产开发的各个环节。

    前期策划的重要性是不言而喻的，前期定位的准确与否，很大程度上决定了项目的成功与否。营销策划更多的是一个执行的过程，营销的成功无疑是锦上添花，更大实现项目最大价值。但是，随着消费者的日益成熟，单纯的强势营销概念已不足以打动消费者。再强势的概念最终是要落实到产品上的，这些都是前期产品策划所必须考虑的问题。

    深圳目前很多的策划师并不是房地产科班出生，往往容易犯的一个错误是大谈市场，对规划、建筑、房地产投资策划却一知半解。当然，这也与市场游戏有关，当前深圳发展商骗标的现象时有发生，中介公司考虑成本因素，往往在前期投入甚少，影响了项目前期策划的深度。深圳目前的情况是前期策划基本上是拿不到策划费的，即使拿了，也是很少，而且在代理佣金中会扣除。前期策划的价值没有得到应有的认可。

    因本人所在公司内地业务多一些，也是四处北伐。参与的项目少则几百亩，大则几千亩。由于市场发展的成熟度不一样，不少城市这些大规模项目拿地时地块是没有任何规划指标的。前期产品策划就必须从可行性研究开始，结合市场因素、规划、投资测算等方面，一直完成到市场与设计的中间对接环节－概念设计。这种类型的项目策划对策划人员的专业要求显然比营销策划要求更高。有不少发展商说，前期策划的高手都去了发展商当甲方了。话虽偏激，却也说明了一定的问题。目前深圳不少中介也在加强这方面的力度，希望今后在内地扬名的，不仅仅是深圳的营销模式，还有前期策划的力量。

    目前前期策划是个地位比较低的角色，抢风头的是营销。因为前期策划的成果在项目前期是没法量化的成果，而后期营销的业绩是直接体现在销售业绩上的。所以目前的情况是前期策划人员承担的压力更大，受益却比营销人员赚得少。