房地产：行业调整不可避免粗放模式终结 上海证券 胡月晓
主要观点：
1.行业总体上的调整不可避免
整个行业在建工程量和去年高价收购土地积累过多。受宏观经济紧缩的影响，即使当前房地产市场中投机需求比例不高，未来销售的放缓，由此导致的企业现金流紧张，也会迫使企业降价保量。土地储备成本过高导致的流动性风险是主要的风险，很多企业倒闭是“撑死”的。房地产价格调整的主要压力，并非来自于二级市场上的流动性压力，而在于行业高杠杆带来的财务风险。
2.土地成本是“房价加速器”的关键
房产价格定价机制主要为成本加成定价，即土地成本决定的，即“楼面地价+建安成本+开发利润”，后两者是基本固定的。“房价加速器”机理主要在于市场的类比效应。在当前宏观紧缩情况下，土地价格下滑又给了市场一个明确的房价下滑信号。地价下降给了市场楼价下滑的强烈预期。当前，全国地价下降幅度平均已达35%。
3.上市公司比非上市公司面临更大的经营压力
上市公司出于维持业绩和保持资产负债表质量的要求，对当前销售放缓带来的效益下降容忍度较低，股价过分下滑也增加了收购压力。而非上市公司则只要公司有实力承受调整，现金流不至于断裂，对降价保量的动机就不强。
4.两类公司将渡过难关
面对行业“冬天”，有两类公司将渡过冬天。第一类，以万科为代表的“作为”类公司；这类公司将依靠成本节约渡过难关。另一类是“不作为”的公司，这类公司面对调整，未来的商业风险和财务风险都不会太大。除了以上两类公司外，投机性过强、在地价疯涨的前2年吃进过多土地的公司，实力弱又粗放经营的公司，未来遭淘汰的可能性较大。
5.房地产市场结构将变，保障性住房结构将增加
出于拉动地方经济增长，和建设和谐社会、解决民生问题的需要，保障性住房供应将会增加。上海成立的住房保障建设局，就是一个信号。整个房地产行业虽有调整，但调整的幅度不会到达撼动其国民经济主导产业的地步。调整将挤出房地产的暴利，调整后房地产行业的产业专业性将增强，“作为类”企业将成为行业主角。
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